2011年刚刚过去,烟台楼市在调控大环境下的表现,并不出人意料。随着楼市调控不放松步伐,2012年,烟台楼市将会走向何方,市场何时回暖,房价是否会下降,亦或是低开高走,成为开发商和购房者共同关注的热点。

　　＞＞限字当头,

　　房价或继续下行

　　2011年,楼市调控“限”字当头,限购、限贷、限价……尤其是限购令,成为影响楼市价格的最主要因素。根据国家统计局的数据,2011年10月,70个大中城市新建商品住房价格环比平均下降0.14%；11月,降幅达到0.19%。

　　纵观2011年烟台房价走势,除芝罘区报价相较年初有所下降之外,其他各区虽有起伏,但是整体仍呈上涨态势。据搜房网数据监控中心数据显示,2011年前11月烟台房价持续走高,涨幅高达13.20%。进入12月,烟台市房均价为6967元/米,与11月份7034元/平方米相比,下跌了0.9%。

　　截至2011年12月29日,全国正在执行楼市限购的46座城市中,至少有23个城市明确表态将继续执行限购政策,北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列,厦门、青岛、长春、太原、海口等城市也纷纷表态,延续“限购令”。

　　业内人士认为,楼市调控的效果已经从“量变”积累到“质变”,至少到明年上半年,量价齐跌的局面不会改变。有市场研究机构预测,2012年房价跌幅或将超过2008年。

　　＞＞存量增加,

　　市场恐不容乐观

　　2011年12月,中共中央经济工作会议明确提出,2012年将坚持房地产调控政策不动摇。一些正在观望的大型企业,开始带头打折促销,加快回笼资金,以保证现金流安全。同时,一些经营困难的企业也开始将手中的股权和项目出让。

　　在全国降价潮的影响下,无论是一线城市还是二三线城市,成交量不理想是事实,库存压力不断增加。2011年,烟台楼市成交量经历了过山车一般的变化,上半年和下半年冰火两重天,“铜九铁十”之后的销售更是惨淡。调查数据显示,烟台的存量房2011年逐月增加,目前已有近万套。不少业内人士也表示,2012年上半年烟台楼市情况恐仍不乐观。

　　＞＞房贷上涨,

　　市场压力将增加

　　2011年,央行三次加息,累加效应将在1月1日后集中体现。元旦过后,5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%,而此前签订贷款合同时许多接受了利率上浮一定幅度的贷款人,月供都将在新的基准利率基础上同步上浮。

　　以30万元贷款为例,贷款20年,选择等额本息还款,若贷款合同签订时基准利率为6.8%,彼时月供为2290.02元。元旦后执行7.05%基准利率,月供将增加到2334.91元,增加44.89元。如果是今年下半年贷的款,贷款放下来时已经执行7.05%上浮20%,即8.46%的利率,购房人原本2334.91元的月供就已经增加为2595.88元,上浮后的月供多出260.97元。

　　业内人士分析,房贷利率的调高,对于首次购房者和具有改善性购房需求的人都会带来压力,延长购房决策时间。大部分人期望利率上调的市场信号,可以逼迫房企在楼盘价格上作出更深层次的让步。反而对市场形成进一步的压力。