2011烟台地产营销推广创新

　　（一）地产中的“龙湖现象”

　　龙湖现象，指的是烟台购房者争当龙民的现象，龙湖2011年牟平区有较大的动作的时候，业界惊呼“龙湖来了”，龙湖携颐和原著等经典别墅，又在烟台养马岛复制了另一个传奇。

　　别管龙湖有何问题，在购房者看来，都是“瑕不掩瑜”，龙湖的任何动作，都影响着烟台房产界绷紧的神经。

　　其营销动作之快、投放广告数量之多，令人叹为观止。

　　龙湖，以八连版的广告，空中投放，对烟台房地产市场地毯式轰炸，彩信、报广、电话，多兵演练，一夜之间，龙湖出现在大街小巷，成为人们谈论的焦点。

　　龙湖更以烟台从未有过的气势，以亚洲最美的葡萄海岸为出发，点亮烟台城市，做城市营销，菩提海岸的景观样板区以及入眼的薰衣草花海，让人留恋往返，业界震撼，龙湖被人传为佳话，龙湖由此，被人顶礼膜拜！

　　别管争议如何，龙湖成了烟台2011年烟台房地产市场的最大赢家，7月底，龙湖开盘 ，1000余套房源抢购一空，而在之后，紧接着就是烟台限价政策。

　　命运和机会如此眷顾龙湖！

　　当人们言必称龙湖时，当龙湖成为人们的谈资时，当人们周末都去龙湖“逛逛”时，龙湖被烟台人所簇拥着，龙湖就此成功了。

　　龙湖的广告，被地产界收集，被人句句琢磨、字字推敲。

　　远在千里之外的北京的龙民，有的“打飞的”过来，一睹亚洲最美的葡萄酒海岸，北中国最美的海岸森林公园。

　　（二）学区营销——广告中的傍大款作为

　　孩子上学越来越重要，而能让孩子上一所好的学校也越来越重要，孩子承载着一个家庭的未来和希望。幼儿园、重点小学的门口，在报名的前夜，常常是排队为患。

　　在此之下，学区房成为炒作热点。在烟台二中学区，学区房的成交价格都在万元以上。在政府的规划之下，烟台二中成立新校区成为新的推广炒作热点。

　　在高新区，御海城、东海岸两个楼盘，御海城以“为了孩子、搬向御海城”、“出家门，进校门”，并以“你的奋斗，为了谁”作为广告宣传，颇有力度。东海岸以 “500米，我与烟台二中的距离”。以此傍上了烟台二中新校区。在学区房越来越热的情况下，这种推广也不无效果。

　　在市中心，名仕豪庭也在推广中利用学区房进行营销，地道传统学区房，也使得该楼盘从中受益不少。

　　在芝罘区南部，润鼎家园，以“学区也生活”为主打，力推烟台二中南校区，使得该楼盘也有较高的注目率。

　　另外，还有部分楼盘干脆以“学府”作为案名，如“佳隆学府”“学府西院”等楼盘，将学区直接运用到“骨髓”中。

　　（三）推介会——烟台地产洋活起来

　　推介会，是一个舶来品，在万科来之前，极少有“推介会”这种推介方式，2011年 ，“产品推介会”成为一种营销时尚，贯穿在其中，烟台地产从此洋活起来。

　　万科、金地、金海名园、福地隆城、海天雅筑2期、中海·紫御公馆等楼盘接连做了产品推介会，万科、金地等引领，金海名园、福地隆城等项目跟进，一时间，使得产品推介会成为众家效仿的利器。

　　推介会在项目营销上有着不可替代的重要作用，它是一种包装，最重要的就是在推介会上，让客户对项目达成一种共识。

　　从这个意义上来看，外地品牌开发商入烟，还是有它的积极意义的，它更新和传递了一种营销方式，使得营销的方式趋于多元化。

　　（四）活动营销，烟台地产进步了

　　以往，烟台地产只停留在为卖房而卖房的阶段，在2011年，烟台房地产市场的活动比任何时候都要多。如果将以往的烟台房地产市场比喻成静的话，那么2011年烟台房地产市场是一个动的市场。

　　活动营销成为2011年烟台房地产市场的一大特点。

　　以万科、海信、金地等楼盘为代表，项目营销活动异彩缤纷，从“时尚美甲”到“红酒鉴赏”、“巧克力DIY”、“数字油画”、“美食节”“泥塑DIY”、“养生美食”，房地产营销活动在影响着一个楼盘的外在形象，带动项目的人气，也在深度影响着一个楼盘的销售。

　　以海信和万科为例，众多的销售都是以活动来带动的，这种小型的活动能够带动一个楼盘的人气，特别是在周末的时候，到访客户较多，这些活动往往能够起到暖场的作用。

　　不过，也有龙湖这样的大品牌开发商不惜血本，邀请各地的龙民来烟台参观，吃喝玩乐，给买家以绝对震撼的体验，呈现给客户一种全新的生活方式，在众多楼盘都在以活动兜售自己的房子时，龙湖技高一筹，在兜售自己的生活方式和圈层。而只有成为龙民，才有可能成为这种生活的拥有者，龙湖，高明就高明在它与众不同，融营销于无形之中。

　　（五）地产的跨界营销，地产加速与各界的融合

　　地产以往总是高昂着自己的头颅，但2011年的地产，却是与以往相比，谦逊了不少。

　　因为客户存在于各行各业中，如果要挖掘，就势必要去仔细寻找。小众营销的道理告诉我们，需要实现跨界。

　　正如宝马X6实现了跑车和SUV的跨界一样，地产界，也在做着与其他行业的融合。这种融合是借助于这些平台，来寻找客户，最终实现营销。

　　2011年烟台地产界与时尚界、奢侈品界、运动、娱乐、电影、音乐等各界的融合，金地·澜悦联袂奢侈品店，万科·假日风景联袂电影院、原石滩结缘吕思清等，九如曦岸巧借郎朗等，都给烟台的地产界带来了新的启迪。

　　通过与各界的联合，实现了广告的微妙的植入，这种软性的广告方式，容易被客户接受，虽然这种方式还未占据主流，但它也像一泓清泉，给烟台地产界带来一股小清新。

　　（六）微博等新媒体的运用

　　媒体总是走在最前沿，2011年房地产营销，也搭上了各种时尚媒体，如微博等。

　　以新浪微博为例，粉丝在100万以上的一些人，完全可以利用微博这个新媒体，进行营销。

　　例如潘石屹，虽然他没有做广告，但是他的粉丝已达776万，他已经成为地产明星，他的每个微博转发大都在千人以上。他们都在影响着一群人。

　　当然，更多的楼盘采用了直接注册微博的方式，来进行营销。不过，微博媒体还有待普及。微博俨然还没有上升到主流媒体的高度，它仍然是一个娱乐和休闲的平台。

　　另外，电话营销被大规模的利用，万科、龙湖等楼盘，几乎无一例外地运用了电话营销方式，通过给某一电话号码段的人打电话，获取购房意向，进而适时跟踪约访，直至成交；也有部分楼盘以购买客户的方式，进行较为有针对性的营销。

　　这种方式虽然犹如大海捞针，但还是有它的效果的，即使达不到成交，也能达到较好的推介作用。

　　2011烟台房地产大事记

　　2011年7月30日龙湖·葡醍海湾开盘，热销千套，创造历史。

　　2011年8月4日烟台市出台限价政策。同日，金象泰·温馨家园开盘热销400余套。

　　2011年9月29日金地·澜悦开盘，受市场等因素影响，反响平平。

　　2011年10月 龙湖·葡醍海湾推出特价电梯洋房，业界震动。

　　2011年10月底 芝罘区胜利片区拆迁，市区最大的拆迁项目开始。

　　2011年11月 暖山国际推出72折房源，引发市场降价争议。