年末的楼市似乎随着时令步入了寒冬，种种“怪象”也纷纷呈现出来：开发商使出浑身解数营销，房价连续两个月小幅下降，贷款买房的门槛也有所降低，但很多购房者却不为所动；另一方面，办理房贷的难度降低了，不少持有房贷的市民却联系银行，打算提前还贷，掀起了一股“还贷潮”。

　　房价：连降俩月销量几陷最低点

　　今年9月，对于烟台楼市来说可以称为“分水岭”。正是从这个月份开始，烟台房价出现了下行趋势。尽管下调的幅度“微乎其微”，但降价已成事实。从国家统计局每月公布的房价指数来看，10月份烟台房价环比下降了0.2%，11月份环比下降0.3%。降幅虽小，但考虑到房子的价值一般都以几十万元来计，对于减轻市民的供房成本还是有一定作用的。

　　在房价小幅下调的同时，办理房贷的门槛也有所下降。前不久，央行决定下调存款准备金率，在一定程度上缓解了银行资金紧张的状况。我市少数银行迅速跟进，下调了首套房贷利率，由上浮10%左右下调回国家基准利率。

　　对于有购房意向的市民来说，房价微降加上贷款门槛降低，可算是双重利好。然而，楼市销量却几乎没有出现任何反弹。根据烟台房产交易网数据显示，截止到12月22日中午12时，市区销量最高的8大楼盘，日均销量仅为13套。这个数字几乎降到了今年以来的最低点。

　　开发商：营销手段频出难获客户青睐

　　为了扭转颓势，开发商们纷纷开动脑筋，“救市”策略层出不穷。

　　记者了解到，我市部分开发商推出了批量特价房，优惠促销力度持续加大。送车位、送家电、95折优惠……莱山区多家楼盘还推出了“感恩回馈”活动、“幸运转盘抽大奖”之类的活动吸人眼球。

　　相比促销，团购的力度似乎更大一些。最典型的例子莫过于莱山某楼盘打出的“72折团购”的广告。芝罘区某咨询公司负责人、楼市分析人士武俊认为，房子参与团购的确很吸引人，实惠是看得见、摸得着的。但消费者也要仔细加以鉴别，因为个别团购“水分”较大，“团购价”仅限于极少数的房源。

　　记者从美南、元盛、大信等烟台房产中介了解到，年末不少开发商与他们联系，将新房放到中介对外销售。中介人士姚晓静告诉记者，中介代销一手房可谓“一举多得”，开发商可增加销量，市民选择房源更方便。

　　此外，“保值增值房”、“降价补差价”等营销手段，在烟台为数不多，效果如何还很难说。在开发商各种营销手段的“狂轰滥炸”下，房价已经开始“破冰”。尽管多数开发商不承认房价降了，但国家公布的房价数据是任何人也无法反驳的。房价出现下行趋势，市民却依然“按兵不动”，持续观望，称之为“怪象”并不为过。

　　房贷：换贷成本增加“还贷潮”到来

　　12月21日上午，市民张盼盼来到幸福中路一家银行网点办理业务。虽然并非周末，可网点里居然排了差不多20人。张盼盼打听了一下，身旁有三位都想问问提前还款。记者在调查中发现，现在办理房贷的难度已经有所降低，可从部分银行反馈的结果显示，办房贷的人没有明显增加，反而是提前还房贷的人增加了许多。

　　提前还贷在以往很平常。然而，今年的情况有很大不同：楼市低迷，部分楼盘价格开始松动；银行贷款门槛有所降低，对于以往想贷款不好贷的市民来说，怎么还要提前还钱呢？

　　“房价降的幅度赶不上贷款利率上调的幅度。”市民周先生给记者算了一笔账：，他去年在幸福买了第二套房，总价50万元，个人先支付30万元，余下的20万元分10 年还清。由于今年央行连续3次上调贷款利率，从明年1月1日起执行，导致还贷成本增加。因此，提前还贷将减轻一些压力。

　　周先生算了算：5年以上贷款利率为4.55%。由于多数银行对二套房贷均执行基准利率再上浮20%的规定，故实际贷款利率应为5.46%。照此计算，每月应还款2166.56元。如今，5年期以上贷款利率为5.5%，上浮20%即为6.6%，每月应还款数额增加到2281.15元，月供也将增加115元。

　　再来看看房价下降带来的影响。仍然以周先生这套住宅为例。假设在2011年9月份该住宅的市场价仍为50万元，10月份环比下降0.2%，即499000元。11月份继续环比下降0.3%，即497503元。50万元的房子仅降了2497元，跟贷款利率上调所增加的成本相比，几乎可以忽略不计。

　　由此可见，房价的“微降”对于很多市民来说，不会促使他们下决心去贷款购房。相反，贷款利率的一年三调，让市民肩上的压力倍增，提前还贷也在情理之中了。

　　推荐：购买70平米小户型最划算

　　寒冬里，楼市真的要“冬眠”了吗？烟台楼市何时才能走出“寒冬”，止跌回暖？楼市分析人士武俊认为，国家前不久召开了经济工作会议，强调“坚持楼市调控”，这或许意味着，明年3、4月份之前，楼市调控政策都不会“松动”。

　　对于有刚性需求的市民来说，楼市正值“寒冬”，买什么房子最合适呢？记者咨询了多位业内人士了解到，排除投资的因素，单纯从居住角度而言，70平米左右的小户型住宅经济实用，且近两个月价格连续环比下降，对于经济条件一般的市民来说，值得进一步关注。此外，房子周边的景观资源也很重要。

　　至于提前还贷，鲁东大学经济学专家刘良忠提醒市民，不能简单地认为，明年1月1日起贷款利率调高了，就必须要赶在今年12月31日之前还贷，市民应该向银行进行咨询，看自己的情况是否适合提前还贷。