《烟台市住宅专项维修资金管理办法》自今年5月1日起施行以来引起了社会各界的高度关注，为进一步规范住宅专项维修资金的交存、使用和管理，烟台市住建局又进一步制定了一套相关的实施细则。

　　12日，住建部门对此细则进行了公布，相比之前出台的管理办法，该细则对维修资金如何交纳、使用维修资金要符合什么条件、哪些情况属于保修范围、毗连房屋损坏如何分担费用等方面都进行了细化。

　　1、新房维修金如何交？

　　首期维修金开发商代交卖房时再向买房者收取

　　烟台市住建局有关负责人介绍，开发建设单位在办理房屋初始登记前会代交首期维修资金，资金交存后，维修资金管理部门按分户开具维修资金专用票据。开发建设单位在办理房屋所有权转移登记手续时，向房屋买受人收取维修资金并出具维修资金专用票据。

　　住宅与非住宅结构相连的，若住宅位于非住宅上方，有共用基础的，住宅与非住宅按整体楼层数确定相应交存标准；住宅与非住宅以共墙形式相连、不存在共用基础的，住宅与非住宅按各自楼层数确定相应交存标准。

　　据介绍，具体涉及到房屋的楼层数是根据规划设计确定的(主要指地面以上)。规划设计为12加1层的，按小高层(即12层含12层以下)标准确定交存标准。规划设计七层以上住宅且不带电梯的，按多层(即7层含7层以下)标准交存。

　　2、用维修金要符合啥条件？

　　属于共用部位或设施设备并且已经过了保修期

　　据了解，使用住宅专项维修资金要符合五个条件，首先维修项目属于共用部位、共用设施设备，并已过保修期；维修资金足额交存或者分户账面余额不低于首期交存额的30%，未交存部分已明确费用分摊方案。

　　维修方案及费用分摊预案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过并公示；相关业主、业主委员会或者社区居委会确定的工程验收单位出具竣工验收意见。

　　维修工程符合以下情况的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：维修项目涉及整个物业管理区域的；单项维修工程费用超过5000元的；一次性使用维修资金总额超过10000元的。

　　3、哪些情况属维修范围？

　　屋顶、外墙漏水，地下室渗漏都将纳入维修范围

　　据了解，此次公布的实施细则中对住宅共用部位，以及共用设施设备的维修和更新、改造范围是这样规定的：屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏，引起内墙面浸湿；地下室出现渗漏、积水的；楼房外墙装饰层出现裂缝、脱落或空鼓的；建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起内墙面出现潮湿、结露、结霜或霉变。

　　外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；公共区域门窗破损的；其它共用部位符合规定需维修的。

　　电梯主要部件需要进行维修或更换的；避雷设施不能满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的。

　　消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；给、排水部分管道漏水、锈蚀严重或其他设备损坏的；其它共用设施设备符合规定需维修的。

　　4、同一单元毗连房屋损坏咋修？

　　柱、梁等主体结构损坏单元住户按建筑面积比例分担

　　据了解，此次公布的实施细则中对异产毗连房屋发生自然损坏所需维修费用的分摊原则是这样规定的：共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的维修，由共有房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　共有墙体的维修(包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按建筑面积比例分担。楼板的维修，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　屋盖的维修：不上人屋盖，由维修所及范围覆盖下各层的房屋所有人按建筑面积比例分担。可上人屋盖(包括屋面和周边护拦)，如为各层所共用，由维修所及范围覆盖下各层的房屋所有人按建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由维修所及范围覆盖下各层房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　楼梯及楼梯间的维修：各层共用楼梯，由房屋所有人按建筑面积比例分担。为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按建筑面积比例分担。房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按建筑面积比例分担。

　　房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的维修，由所有人按建筑面积比例分担，电梯起始层业主不需分摊电梯维修和更新费用。

　　5、资金划转啥步骤？

　　业主大会可申请管理维修金办理维修金划转有三步手续

　　据介绍，如果是由业主大会申请管理维修资金的，只要完成三步手续就可完成对维修资金划转的手续。首先，业主委员会向维修资金管理部门提交申请，并提交资金划转申请书；然后带齐业主签字同意的《意见征询表》、社区居民委员会意见书、业主委员会成立备案材料、维修资金管理制度及风险防范制度、物业管理服务合同等相关材料。

　　接下来就要等维修资金管理部门审核同意后，业主委员会持相关资料在维修资金管理部门确定的商业银行开设维修资金专户，并报维修资金管理部门备案。

　　最后，移交资料和划转资金还要再分成两步：首先要开设账户，之后业主委员会要与维修资金管理部门签定资金管理风险责任承诺书和维修资金移交协议并办理移交手续；其次，维修资金管理部门将物业区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。

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　　维修金产生的利息咋计算？

　　可能会有业主提出这样的疑问，收取的这些维修资金数额不小，其存储的过程中所产生的利息该如何分配与使用？闲置的资金是否还可以另作他用呢？

　　据了解，在保证维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定购买国债。而利用维修资金购买国债时，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　对于维修资金所产生的利息部分，按照规定应当转入维修资金滚存使用。此外，利用维修资金购买国债的增值收益；利用共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益；住宅共用设施设备报废后回收的残值等收益部分，按照规定也应当同时转入维修资金滚存使用。

　　业主分户帐维修资金自业主交存之日起计息，按每年7月1日至次年6月30日为一个计息期，计息期内资金发生变动的按计息日人民银行公布的活期利率计息；计息期内资金未发生变动的，按计息日人民银行公布的一年期定期利率计息。

　　哪些情况可不交维修资金？

　　人防工程、社区用房、物业管理用房等公益性质房屋；不单独登记权属的车库(车位)、储藏室(小棚)等；在工业用地上建设的厂房、不用于销售的职工宿舍、办公用房等建筑物。

　　由市住建部门组织代修的办理时有六步程序要走

　　市住房和城乡建设行政主管部门组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；由业主委员会或社区居委会就工程事项出具相关证明；由具有相应资质的施工单位编制工程预算并经工程造价咨询单位审定；市住房和城乡建设行政主管部门审核同意后，向维修资金管理部门发出划转维修资金的通知；维修资金管理部门将所需维修资金划转至维修单位；维修资金管理部门将维修工程费用分摊至相关业主分户账。