2008年，烟台商业地产迎来第一个井喷行情，无论是新上市和在售的项目个数还是推盘量都创新高，被称为烟台商业地产元年。2011年，烟台商业地产又将迎来一个新的发展高峰。其中，一线地产大鳄的进驻和多个城市综合体的建设成为这次发展的最亮点。

　　城市综合体是一个城市综合实力的体现，是一种崭新的城市业态。在加快城市建设进程中，烟台芝罘区引入了“城市综合体”理念，着力将这座历史老城打造成多个居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、休憩等各类功能复合、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

　　基于这一全新的城市建设理念，日前，记者从相关部门获悉，芝罘区将建设规划总投资320亿元、建筑面积450万平方米的胜利小区改造、慎礼商住区改造、银都新城市广场、特易购、红星美凯龙、芝罘湾开发、朝阳街区整体改造、国际金融中心、银座10个大型城市综合体，形成烟台环湾城市景观标志性建筑群。

　　芝罘区作为老城市中心，已有多个城市综合体吸引了众多人气，阳光100入驻海港路中心商圈，与老牌振华对邻，打造北马路商业圈的新时代；而世贸，阳光100和即将来临的四巨头也将开拓中心城区的商业新天地。

　　那么，位于老城区的城市综合体建成后，对外部环境最大的压力是什么？记者采访中，多位专家和学者一致认为是两个字“交通”。一位大学地产教授说：“胜利区片内道路狭窄，胜利路、西南河路等周边交通拥挤不堪，交通环境差。万达广场这样一个城市综合体建成后，不仅带动了周边经济发展，还为居民提供了生活便利。但同时不可否认的是，开业后大量的人群、车流给周边带来了交通压力。一旦万达广场居住项目也完全入住，交通或将更加拥挤。”

　　所以，这么多的城市综合体，如何才能保证其可持续发展下去？相关专家认为，城市综合体项目开发需要较长的培育期，也需要合理规划和政策扶持。面对近几年如此多的供应量，市场能否有效消化成为了最大问题。