中国房地产市场正在经历一轮频度密集、力度空前的调控。当高企的房价遭遇调控的重拳,市场的走势变得扑朔迷离；比起房价本身,调控方式和效果变得更加引人关注:“最严调控”究竟能否让房价回归理性?在打击投资投机的同时是否会误伤百姓改善型需求?房产税收怎么用?央企退出房地产业能不能撼动高房价?调控举措引发的一系列问题成为代表委员们关注的焦点。

　　限购令会不会误伤正常需求

　　在新一轮房地产调控中,商品房限购政策被认为是力度最大的两记重拳之一(另一记是房产税试点)。被称为“史上最严”的调控政策能否最终让房价回到理性的轨道、合理的水平?

　　【观点一】北京大学经济学院教授李庆云委员:相比房产税试点,限购政策对房价的作用会更明显,现在成交量已经开始回落,相信价格会松动。由于中国的房地产市场化起步很晚,人多房少,市场房源存量不足的问题会长期存在,所以限购政策应该有一个中长期的计划。

　　【观点二】河南台兴房产有限公司董事长王超斌委员:“限购令”下,实际需求其实并没有减少,只是被压制了。出于成本的考虑还有对政策调整的预期,以及对需求的判断,开发企业不一定就会大幅度调整房价。不仅如此,一旦限购取消,难保市场不会出现报复性的反弹。

　　“限购令”在大城市筑起了一道篱笆墙,把许多有正常购房需求的外来人员挡在了外边。以户籍标准为例,有人在北京工作了三四年,但因为拿不出五年的纳税凭证就不能买房,人家给北京作出贡献,不让人家买房没道理。如果有人有两套住房,想把其中一个置换成一个更大的,目前来看,他再买第三套房就会被限制,这种情况就会影响到他正常的改善型需求。

　　【观点三】清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵委员:房地产限购的本质是局部性的资本管制的机制设计。以差别化房地产贷款利率为例,它对不需要贷款的投资者无可奈何,也管不了从其他渠道融资的投资者。“限购”是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药,在目前地产价格持续攀高的形势下,“限购”就像给高烧病人的一剂退烧针,有其副作用,但无疑是必需的。

　　央企该不该彻底退出楼市

　　过去两年,央企创造了一个又一个“地王”神话,地价高涨推动了房价上涨的预期。为规范央企在房地产业的发展,去年国务院明令78家非房地产主业央企退出房地产市场。如何看待央企、国企退市?

　　【观点一】清华大学政治经济研究所所长蔡继明委员:与民营企业相比,央企有着太多不对称的竞争优势,巨大的资金积累、天量的信贷额度。央企参与房地产业对民营企业而言从一开始就是不公平的,这种不公平会助长垄断的产生,进而导致价格的失控。现在虽然很多央企按要求退出了房地产市场,但仔细观察行业内留下来的央企会发现,真正左右房地产市场的大企业都还在。带有垄断性质的大央企应该更多参与公共事业的建设,而不是进入竞争性和高利润的行业。

　　【观点二】绿色中原集团董事长宋丰强委员:在市场经济条件下,在房地产行业完全排除国企、央企不现实,也不可能。另外,从房地产调控的角度来看,央企对中央政策的执行力度应该更大。最近几年,带头降价的房地产开发企业几乎都是央企背景的企业,担负保障性住房建设的企业也多为央企背景的企业,所以央企涉足房地产不能简单否定。

　　房产税是否增加购房成本

　　房产税试点上海、重庆两地率先“破冰”。而最近国内一知名网站的调查数据显示,超过八成的网友反对对居民住宅征收房产税。3月3日下午,一些代表委员对房产税开征问题展开激烈交锋。

　　开征房产税,增加的税负转嫁到老百姓身上,增加购房成本,最终推高房价。不少受访者对记者表示了开征房产税的忧虑。

　　“房价同其他商品的价格一样,是由房屋的开发成本、开发商利润和供求关系决定的。开征房产税,解决不了房屋的开发成本、开发商利润和供求关系问题,因而也就难以从根本上解决房价上涨问题。”普华永道中天会计师事务所有限公司审计合伙人张国俊委员介绍,统计资料显示,目前土地成本一般占到房价的25%以上,各项税费占到房价的15%左右,建安成本费用等占到房价的30%左右,其余的为开发商的利润。“这说明,要降房价,必须降低成本,尤其是其中的土地成本和税费成本。而这都是开征房产税无法做到的。”全国人大代表、重庆索通律师事务所律师韩德云也认为,“地价不降,房价无法下降。”

　　“开征房产税不会影响百姓对住房的刚性需求,因为对一套房即满足居民基本居住需求的住房是不予征税的。商品房的价格再高,跟低端群体解决‘住有所居’没有直接关系。因此房价即使被拉高,也不会影响民生。”财政部财政科学研究所所长贾康委员认为,开征房产税会增加百姓购房成本说不通。

　　山东经济学院房产研究所所长郭松海委员认为,住房的刚性需求事关百姓安居,属于民生范畴,需要多渠道予以满足或解决,仅靠调控商品房市场是杯水车薪。“事实也证明,刚性需求和改善需求、投资需求要用不同方式解决。对于投资需求,开征房产税绝对没有错。”

　　即使是一些对开征房产税持反对意见的代表委员也认为:开征房产税是打击炒房、调控房价的重要手段,也是地方涵养税源、推动税收体制改革的重要一步,不得不做。但是无论是试点,还是扩面,都须慎行。

　　面对是否继续试点、是否推进“扩面”的争论,贾康委员认为,房产税的征收涉及各方面的利益,目前最好的方式是暂且搁置争议,尽快在试点城市总结出成功经验,再针对经验、教训进行讨论,争取在“十二五”期间“扩面”成功。

　　“房产税的开征,会从个别试点城市向一线城市、二三线城市推进,也会从增量房向存量房推进。”郭松海委员说,试点要深入推进、总结经验,扩面要稳妥开展、因地制宜。

　　张国俊的看法则相对激进。“开征房产税,应该警惕、纠正某些地方政府借调控房价之名,行开辟税源之实的嫌疑。”他认为,许多地方财政收入主要靠卖地,土地财政被认为是推高房价的罪魁祸首,因此,一些地方政府急于寻找新的税源。“房产税的征收对象会逐步从增量向存量推进,范围逐步扩大,并且来源稳定,必然受地方政府青睐。”

　　“据我了解,试点地区有一些问题非常棘手,若不解决则改革难以推进。”全国政协委员、苏州大学法学院教授杨海坤举例,目前上海和重庆都是按房屋评估值征税,但评估机构有的隶属财政系统,有的隶属税务系统,有的则由社会中介机构承担,难以统一。“要‘扩面’,须先把试点做好。要做好试点,与其争论合法性,不如先讨论一些更实用的问题。”