2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　越来越多的购房者对楼市的前景感到迷茫：一方面从加息到限购令的普及化，楼市调控政策日趋严厉；另一方面，购房成本越来越高。在这种市场状态下，如何选择一个最佳时机入市买房、买房时该选择怎样的产品，对于消费者而言至关重要。

　　从新政内容不难看出，此次调控仍以限制购房数量、平衡市场需求为目的，对于首次置业者的影响微乎其微，由于此次新政再次强调了二套房的首付及利率标准，同时对于限购令的出台也要求各地根据区域市场情况做出严格规定，所以，此次新政较之前的政策而言，对市场的针对性更强，影响力将更为深远。

　　首次置业者应该着眼于未来的升值潜力，使房产保值。改善型客户应注重性价比，珍惜购房机会与名额，使生活品质得到保障。投资型客户可转向商铺、写字楼等。那么新政时期，购房者应购买哪类产品？

　　对于成熟大社区产品，应选择抗跌性强、同时又能在新政期有价格优惠的楼盘，因为开发到一定阶段的成熟社区大盘，开发商通常在楼盘销售后期对尾货产品实行清货优惠。特别是存货量较大的大户型产品，开发商尾期销售有压力，通常会拿此类产品进行打折或冠以“特价房”进行清盘促销。因二套房贷首付提高、限购令可能随时出台等原因，资金实力较强的首次或改善型置业者不妨选择一次到位，购买此类大户产品解决日后生活需求。

　　对于商铺、写字楼产品，新政对此类产品几乎没有影响。若投资得当，此类物业产品的保值、升值潜力较纯住宅产品更高。商铺、写字楼投资的关键点在于地段，只要处于黄金地段、同时区域内具有一定的规划利好前景的项目产品，买家可以进行长线投资。这类产品适合资金实力强的投资群体。

　　综上，虽然目前新政频出，市场前景不甚明朗，但中国的经济结构转型，非短时间内可以完成，调控的目的还在于投机拉高的泡沫房价，对二三线没有虚高还处在价值中枢额城市而言，或许还是偏力好机会，消费者按照自身条件，选择抗跌性强、具有较高升值潜力的产品，满足居住或改善需求，是现时理性购房之策。

　　楼市“敏感期”如何买房

　　业内人士建议要“淡定”

　　1月26日，国八条出台，一轮升级版地产调控之后，房价走势如何，房地产市场如何变化，成为开发商和购房者共同关注的话题。各地随后出台的地方版细则带来了更严厉的调控，不少购房者面对买还是不买举棋难定。至于烟台是否也会出台限购令已成为众所瞩目的焦点。而烟台2011年房价走势如何？房子是买还是不买？业内人士建议购房者要“淡定”。

　　>>刚需购房者：经济条件决定购买房型

　　刚性需求的购房者选房时在考虑到生活舒适性，房子实用性等需求因素以外，也还需考虑到房产周边地段未来的升值潜力，使房产保值增值。此外，刚性需求的购房者选房时也要根据自身的经济偿还能力来购买，不要让沉重的还款压力，影响到日后居住的生活质量。

　　烟台山外山市场策略设计有限公司有关人士建议：首次置业者，选房时在考虑到到生活舒适性，房子实用性等需求因素以外，也还需考虑到房产周边地段未来的升值潜力，使房产保值增值。针对刚性需求的购房者，选房时也要根据自身的经济偿还能力来购买，不要让沉重的还款压力，影响到日后居住的生活质量。

　　>>改善型购房者：该出手时就出手

　　市民苏小姐现在市区有一套90平方米的住房。“年前家里刚添了一个可爱的宝宝，想换一套大点的房子，把父母接过来一起住，也好帮忙照看小孩儿。”苏小姐说：“最近，频繁出台的地产调控政策让我犹豫不决。而济南和青岛出台的地方版限购细则又让我担心烟台也出台类似的政策。”

　　烟台金石房地产顾问有限公司相关负责人建议：目前出台的限购令的确给改善型置业人群增加了不少压力，换房成本和购房难度均有所增加。由于烟台还没有出台限购令，改善型购房者可以根据自己的经济实力适时出手。至于烟台是否会出台地方版限购政策，现在还很难说。

　　>>投资性购房者：现阶段买卖需谨慎

　　市民蔡先生手上已有五套房子。各地纷至沓来的限购令让蔡先生担忧现阶段是否应该将部分房源出手，以免将来烟台版限购令出台后手中房源难以出手。采访中，记者发现还有不少外地购房者由于当地限购令的颁布，只好把目光投向了发展潜力巨大的烟台。而烟台目前也没有出台限购令，这为外来投资客在烟台买房提供了便利。

　　合富辉煌(中国)山东公司烟台相关负责人建议：限购令短期内在烟台执行的可能性不大,且烟台这类拥有山海资源的非中心城市，有可能成为济南、青岛等实施限购令的中心城市外溢客户投资首选。因此即便已经拥有多套房产，也没必要过于担心限购令而仓促出手。目前，烟台正处于城市高速发展过程中，刚需与投资性需求一直存在，即便是暂时无法出手，用来出租也不失为一个好办法。不过，如果这些房子还在按揭的话，那就得考虑一下目前银行的利率了。建议多关注市场动态，伺机而动。

　　热点提示

　　烟台二中落户高新区 购房者关注力度加大

　　二中将在高新区建设高中部，新校址已经确定，此消息一经发布便引发了无数网友的关注，高新区一时成为人们关注的焦点。众所周知，高新区的房价在六区中一直较低，其中一个重要原因就是该区配套设施不够完善，此次二中新校的落户无疑使配套教育资源得到极大丰富。近几年学区房价格坚挺，抗跌指数飙高，也使该区未来的升值空间值得期待。

　　烟台中心区域东移 东部“分量”变重

　　近几年烟台城市发展的脚步正逐步东移，随着莱山区行政、金融、商业、文化中心定位的确立，自去年起，烟台中心区东移的形式越来越明显。作为连接牟平区和莱山区的高新区，承担起越来越重要的行政重担。政策的引导，新兴产业的不断发展以及众多企业的强势入驻，都使高新区受到越来越多的关注。业内人士称，该区房价在未来几年涨幅空间很大。