开学了，学区房的租价噌噌往上蹿。记者昨日走访了市区房产中介了解到，年后二手房销售市场虽未见冷清，但租赁市场却活跃得多。一些业内人士表示，二手房市场最近一段时间
的特点就是“售转租”的更多了，这跟国家出台的楼市调控政策有一定关系。另外，“群租”现象依然存在。

　　征营业税促“售转租”增多

　　春节过后租房子的人明显多了。2月26日上午，在位于南大街的某房产中介，负责人刘经理正忙着接待几位来租房的市民。一位名叫刘建的外来务工人员，年前回老家过年时把房子退掉了，这几天刚回烟台，赶紧过来看房子了。

　　“我一个打工的能赚多少钱？公司待遇倒是挺好，但是没必要买房子，能租就租吧。”刘建看了半天，最后找到一套一室一厅的，“我昨天跟他联系过，这个房主本来是想卖，最后变成租了，他说现在卖比较亏，好像有什么营业税要交，可能要上万。”刘建所说的“营业税”，在一定程度上影响了二手房市场。某房产中介解放路分店的辛店长介绍，最近出租房子的人比较多，其中有一部分人就是因为现在要交全额营业税，改变了主意，原本想卖现在改租了。

　　“今年1月28日起，五年内的房子都由差额改成全额征税，这个是有影响的。”辛店长举例说明，比方说两年前买了一套40万的70平方米房子，现在价值变成50万了。按照以前的征税方法是差额，10万乘5.5%，就是大概5500元。现在是征收全额营业税，就是50万乘5.5%，比以前一下子多花了22000元。

　　对于一般的房主来说，两万多元不是个小数目。如果一定要卖，那么这部分钱必然转嫁到房价里，有购房意向的人可能还不买账。所以，如果不是急需用钱，有些房主就把原来挂在销售市场上的房子改成了租赁。

　　二手房租金小幅上调

　　房贷利率优惠的取消，也在一定程度上使节后二手房租赁市场开始升温。在幸福中路一家房产中介，前来租房的邓先生坦言，房子不是买不起，只是真要买了压力感觉有点大。

　　“主要还是因为贷款利率优惠取消了，一套房子别的不算，光首付就20多万，再说我还不是本地户口，申请贷款就更难了，只好先租一套住着吧。”邓先生说。

　　开学后，学区房也比较热。不过，虽说家长为了孩子是一掷千金，但学区房毕竟住不了几年，只要能租那就不买了。受此影响，现在好多学区房的房主纷纷把租金上调，一些名校附近的学区房，以两室一厅为例，1000元以下基本上是不可能的，这个价格比市里同样大小面积的房子起码高出100元以上。当然，二手房租赁价位和地段的关系很大。记者在采访中了解到，郊区的租房市场价位虽然也涨了，但和市中心相比还是明显更低一些。华茂街某房产中介负责人姚晓静介绍，两室一厅的房子市中心的租赁价一般都是900元到1000元，而幸福等郊区的价位就是700元到800元。“一室一厅的房源可能更低一些，600元到800元，郊区能再便宜一点。”解放路某房产中介辛店长说。

　　节后的租房市场历来处于旺季，由此也在一定程度上带动了租房价格的提升。多家房产中介均表示，这个价格是房主定的，和去年相比，涨幅起码在100元以上，一些精装修的房子涨幅可能超过200元，这可能要持续到今年3月底4月初。

　　违规“群租”现象依然存在

　　2月1日起，《房屋租赁管理办法》开始执行，但群租现象依然存在。

　　根据《房屋租赁管理办法》规定，将房屋分拆、隔断“化整为零”的群租行为是被明令禁止的，出租住房应以原设计的房间为最小出租单位，人均出租住房建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违规且逾期不改正的，可处以5000元以上、3万元以下罚款。和上文中的刘建一样，孙许洪也是一位外来务工人员，和几个老乡合租了一套本来是90平米的房子，租金一个月1000元，被房主给隔成9间，每间租200元。孙许洪说，10平米也勉强凑合用吧，能睡觉能吃饭就行。

　　然而，孙许洪的“二房东”这么做，显然是违反了《房屋租赁管理办法》的规定，这就是明显的“群租”，因为他低于15平米的最低限度。国家禁止这种行为。