2003-2013年，是中国房地产业发展的黄金十年，也是政府对房地产密集调控的十年。

　　从2003年8月12日，国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》开始，到2013年，国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。

　　“121文件”首开调控先河，开发商集体反弹

　　十年调控 镜头1

　　2003年6月13日下午3点，潘石屹回到办公室，拿起办公桌上文件，紧急召开公司会议。公司常务总裁一字不落地大声朗读，读一段讨论一段。接下来的48小时，公司处于高度紧张的状态，潘石屹彻夜失眠。他形容那感觉“就像正在进行足球比赛，裁判突然吹停比赛说，改排球比赛了，球再不能落地了，落地就算犯规”。

　　这一幕源于8天前央行制定的“121号文件”，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

　　这一今天看来极为平淡的调控文件，在当时让开发商如临大敌。因为它是中央首次采取抑制房地产过热的措施。

　　开发商集体反对“121号文件”

　　任志强随后通过媒体炮轰“121号文件”，他认为“121号文件”如果严格执行，将使整个经济形势都受到影响，许多房企将面临资金链断裂，银行也将冒着大量贷款无法回收，造成呆账死账的风险。

　　全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式，旗帜鲜明地集体反对“121号文件”，北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。

　　各地银行因此迟迟未出台调控细则，所有开发商都无法理解，从1998年至2002年为房地产市场发展的升温期，政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，央行此番为何突然祭出如此厉政打击楼市。

　　而在当时，一份国家发展计划委员会经济研究所发布的《中国行业景气分析报告》流露出调控逻辑。报告指出，中国房地产此前连续几年的消费增长率高于G D P两倍以上，房价持续超出了消费者承受能力，商品房积压持续增加。这一背景促成了2003年以来各类降温政策的加速出台。

  18号文件出台，推翻“121文件”

  专家们解读，央行彼时出台“1 2 1号文件”，是意识到始于1998年的房地产信贷已给尚不完善的银行金融体系带来了巨大的潜在风险，特别是在2002年，房地产投资已经占固定资产投资比重二成多，而在2003年上半年，这个势头仍在加速上扬。

  央行表示，“121号文件”的出台是为了充分发挥宏观调控作用，保障房地产业持续稳定健康发展，抑制房产投资过热倾向，防范银行信贷风险，保持金融持续稳定。

  但当时房地产市场尚处于发育阶段，多数开发商实力偏弱、抗风险能力较差，“121号文件”对大多数开发商无疑是致命打击。因此，在“121号文件”遭遇开发商集体反弹后，对房地产市场并无太多实质影响。因为在相应的地方具体细则尚未出台之前，国务院便于9月18号出台了“18号文件”，将房地产业定位为国民经济支柱产业，再次明确支持房地产的发展。

  也就是说，121文件在引起开发商3个月的反弹和恐慌之后，戏剧性地被架空夭折。借着“18号文件”的鼓励，中国房地产步入飞速发展轨道。