土地招拍挂8·31大限，“地王”从此全国涌现

  十年调控 镜头2

  一向以高傲倔强示人的任志强首次承认自己失败，是在土地市场的争夺战中。2010年3月15日，经过84轮的激烈竞价，大望京1号地被远洋地产旗下子公司以40 .8亿元夺得，楼面价高达27529元/平方米。任志强所在的华远地产在对这块地的竞争中落败，被潘石屹讥讽为“花钱买丢人”。

  潘石屹对这一“地王”做过一番测算，结论是：销售单价45000元/平方米，才可以有10 %的利润。此前，他劝任志强不要去参加拍卖，争不过国字头的公司，而任志强一意孤行，缴了几亿元的保证金去了。

  8·31终结土地协议出让

  这只是近十年来“地王”之争的冰山一角，矛头指向了2004年3月出台的“71号令”。此令要求自当年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，这就是此后开发商们在面对高房价骂声时搬出来做挡箭牌的“8·31大限”。

  继2003年7月严格控制土地供给政策出台后，2004年的“8·31大限”，终结了之前延续21年的土地协议出让制度，自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。

  自此，资金实力成为开发商获取土地的最大决定因素。一些资金实力偏弱的开发商因无力拿地而折戟江湖，一些热门地块在多家抢夺之下成为创造新高价的“地王”，这一当时被业界解读为中央从土地供给上抑制房地产过热的杀手锏，逐渐被指为推高地价继而垫高房价的元凶。

  当年的数据很快就有了反映———2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格双双走高，土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。

  著名地产评论人袁一泓认为，招拍挂制度客观上唤醒了土地商品属性，而之前协议出让的弊端显而易见，最为人诟病的，是它为利益相关方的土地寻租提供了方便之门。但在开发商任志强说来，土地协议出让，是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头，招拍挂出让，是地方政府全部拿走，成本由购房者支付。

  飞涨的地价无法遏制房价

  从市场此前已步入疯狂局面的角度，“8·31大限”又得到业界某种理解，2003至2004年的急速增长中，原先大量潜在的问题随着楼市的火爆而集中暴露出来，这些问题主要集中在各级政府主导的“圈地热”和日渐增大的金融信贷风险。由此使得2004年的政策不得不集中到调控“地根”和“银根”两方面来。但这波调控并未给市场带来明显触动，反而带来新的问题———飞涨的地价令房价无法遏止。

  地价房价像断线风筝一样失控飞涨的深圳，试图采取更加灵活的政策来改变这一饱受批评的局面。2009年12月1日施行的《深圳市城市更新办法》，规定城市更新项目，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同，重新公开默许了协议出让土地。这被不少深圳业内人士称为深圳的“土地解放运动”，被业界解读为土地“协议出让”的恢复。