营业税新政，交易环节开始征税

  十年调控 镜头3

  2005年6月1日深夜，刚刚在深圳中介行业站稳脚跟的赵子群意气风发，3天前26岁的他带领住宅组6个同事，签下4个意向成交单，同事们正喝酒庆祝。但两个电话把他的心情拖入冰窖，都是客户打来要求退定金的，因当天刚开始执行营业税新政，一套120万元的房子，瞬间多出6 .6万元的交易成本，而这一数额已超过当时这些卖房者1年的利润。

  很多满怀激情刚入行的地产中介被迫离职。当年深圳的数据显示，6、7、8月二手房成交量较前一季度腰斩一半有余。

  征税令全国二手房交易骤减

  翻开2005年6月、7月的各大报纸，二手房交易骤然减少成为普遍的新闻，上海、北京、福州、青岛、济南二手房交易量下挫近30%。福州一家媒体的报道更为惨烈，当年第二季度的二手房业务交易下滑七成，小中介迎来倒闭潮。

  按照当时相关部门的统计数据，当期未满2年的住宅流入二手住宅市场的比例约为40%，未满两年交易全额征收营业税的举措大大增加了购买方的成本，一套100万元的房产，在当年6月1日之后交易要多付出约5 .5万元的营业税。

  调控中的税务杠杆由此启动

  但8年后的今天，已是珠三角某知名二手中介高管的赵子群，再回顾20 0 5年营业税新政，感觉不算严厉，“就那么小挠一下”。

  因为随后的房地产调控，在税费一块不断加码：2006年6月1日，国家税务总局正式宣布将原定2年的征收期限延长至5年；虽然2008年12月30日，国税总局再次规定：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税，但2009年12月9日国务院又决定：征免时限由2年恢复到5年，2012年3月1日又开始实施二手房交易差额征收20%个人所得税……

  利用税收杠杆，压缩投资者在房地产中获得的利润，达到抑制炒卖炒买、投机楼市的目的，是十年调控中的一个主要思路。

  这一方式对控制房价的效果难以判定，但购房者实实在在感受到的是购房成本的增加，现在一套不满5年的二手房交易所需缴纳的税费平均占到了总价的10%左右。

  当年的财政部财政科学研究所副所长刘尚希撰文分析指出，税收征管对于房地产市场的健康有序发展是有积极意义的。在解决中国的中长期持续健康发展的宏观结构矛盾方面，财税政策应该可以发挥更大的作用。

  但事与愿违，在快速上涨的房价面前，单单一个二手房的营业税显然无法起到遏制房价上涨的趋势。

  “90/70”设限，成都开发商炸楼重建

  十年调控 镜头4

  2006年9月下旬，四川成都城东建设路某楼盘施工现场，两栋已封顶遮盖绿色施工纱网的楼体，在周边居民惊讶的眼神注视下，在两声短暂沉闷的爆炸声后倒地，腾起一片烟尘。

  位于成都核心区域的该楼盘原本规划是一个以100平方米以上大户型为主的高层电梯项目，但在开发商修建了四五层后，出了“90/70新政”，他们只得忍痛将这两栋半成品楼炸掉，随后建起了两栋以90平米以下户型为主的“青年公寓”。该项目负责人随后解释炸掉两栋楼的原因时说“长痛不如短痛”，虽然当初的炸楼之举给公司带来了数千万的经济损失，但随后火爆的销售证实了炸楼的正确性。

  这只是“90/70新政”后，见诸报端的一个极端案例。当时开发商们或主动或被动地摇起“青年置业”大旗，你推“青年社区”，我推“大社区两房”；你推“精装两房”，我推“60- 70- 80面积全系列”。

  事实上，在地方细则没有出台前，上海市房地局已暂停了项目施工许可证的发放，这让许多沪上开发商“晚上睡不着”。当年的同期市场上杭州、广州等地上市供应的产品中，90平方米以下的户型迅速占据六成以上的比例。

  新政变味，“90/70”受抱怨

  随后面对市场的变化，“90/70新政”开始变味，开发商已开始打“擦边球”。把相邻的两套小户型设计成一套大户型，把大露台、大阳台、空中花园简单围合即成房间，且最多只算一半面积。比如89平米的三房二厅房型，封露台后，摇身变成110平米的四房。比如两套相邻的70多平方米户型，拼在一起卖就成了140多平方米的大户型。

  这些畸形的户型直到现在还在市面上以“高拓展率”、“赠送面积大”、“双拼户型”等营销词汇出现，困扰着购房者，尤其双拼户型到了2010年又遭遇“限购令”，如非深户籍居民限购一套住房，而看中的一套房子又是实际上有两个房产证的“双拼”，咋办？开发商和购房者双双挠头，要么又重新拆开卖，要么再找个假名额买……

  两年后，“90/70”悄然退市

  “90/70”这一政策行政干预力度偏大，尤其是被指责为不合理的“一刀切”。王石在2008年底评价：“我们不需要对房地产市场进行挽救，但是我们需要有公平的待遇，我们需要有一些比较不扭曲的政策。”任志强也说：“规定70%住房是90平方米以下的户型，没有任何道理，企业的经营是按照市场的需求有不同的选择做出不同的房子，政府要求所有的人都穿一样的鞋。”

  到2008年下半年，上海、南京、成都等多个城市在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求，改为全市总量控制，开发商们这才松了一口气。但实际的执行效果如何？不能再监督单个项目之后，这个比例就只能看官方公不公布、怎么公布数据了。

  “9·27”新政立竿见影，降价声里涌现断供潮

  十年调控 镜头5

  2008年7月22日，在这本该如期偿还房贷的日子，碧水龙庭二期业主李君(化名)却选择了与其他67位业主一起，向按揭贷款银行递交了一份《房贷偿还风险提示函》。在房价缩水比例远远超过首付款之后，他们集体断供了。猝不及防，却又合乎情境。

  这份函件中充满了李君们复杂的情绪：愤怒、忐忑、茫然、不解。无处可宣泄情绪，他们选择将矛头对准银行和开发商。彼时深圳掀起断供潮，在各个降价楼盘的销售现场，聚集着大量因房价大降沦为负资产的业主，以各种理由维权、抗议，以自身信用为赌注声称要断供。

  而这一切，缘于此前的一轮房价疯涨，以及当年9月27日降临的调控风暴。

  全民炒房令央行终出重拳

  时间倒回至一年前。经过2007年上半年股市的一路狂奔，财富效应使得越来越多从股市获利的人群转向房地产市场。全民炒股，开始转向为全民炒房，房地产市场持续“高烧不退”。

  6月份，李君也投身到这波房地产最热的行情之中，成功在碧水龙庭“抢”得3套房，彼时碧水龙庭的均价在1.2万元/平方米。与李君一样奋不顾身地跻身购房大军的，还有成千上万个自住客、投资者、投机者。全国各地的一二手房价，一路高歌猛进。

  五次加息仍然难降楼市高温，9月27日，央行终于重拳出击，规定购买二套房必须首付五成以上，利率上浮1 .1倍。同年12月，央行、银监会联合下发补充通知，明确第二套房贷以家庭为单位。

  楼市风向逆转。当年12月，王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。次年3月，潘石屹抛出“百日剧变论”，市场预期降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴相随，二手房价也开始“跳水”，主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机，甚至携款潜逃。

  深圳多个新盘价格出现“腰斩”

  高峰期购房的业主信心降至冰点。李君出手的碧水龙庭从120 0 0元/平方米直降至780 0元/平方米，前后仅一年时间，她买的3套房就缩水10 0万。但对更多购房者而言，20 0 7年底至20 0 8年底的时间里，房价全国大面积下跌，如深圳一些新盘集中的区域甚至出现价格“腰斩”，是近十年里最难得的购房机遇。

  可惜当时大多数购房者是“越跌越不敢买”，成交量一再跌入新低，除了对调控之下房价继续下跌的期盼以外，还因为时值全球金融危机，经济环境预期一片悲观。

  而今回头看，“9·27”新政开启通过差异化信贷方式调控楼市的首例，它所产生的立竿见影的效果，带来的楼价大幅度下跌，十年 以 来 ，仅 此 一 次 。而 央 行 在2007年屡次加息、上调存款准备金率，如此密集地通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最。