3月31日，西安市发布《2013年新建商品住房价格控制目标的通知》，提出2013年新建商品住房价格控制目标：确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　西安成为国家房产调控新“国五条”4月大限前首批作出应对的13个城市之一，《通知》并未提及的“二套房首付提高”、“暂停第三套房贷款”、“房产税及个人售房征税20%”等内容在4月18日得以补充。

　　新“国五条”在各地引发出一系列“蝴蝶效应”，包括西安在内、全国二手房突击过户、交易量暴涨，同时，南宁、郑州等地出现离婚受理激增等状况。一系列所谓应对20%个税的“避税”招数更是频频爆出。这些“避税法”靠谱吗？我们一一盘点，希望广大市民切勿盲从所谓的“避税风”，理性应对。

　　假离婚VS婚姻信任指数

　　二套房是以家庭为单位计算的。离婚后没有房产，以前也没贷过款，再购房仍属首套房。先协议离婚，把房产全部判给一方，等申请完房贷，然后复婚成为许多夫妻二手房避税的选择。近来，各地挽着手办离婚的人数激增，有些地方甚至出现排队办理离婚现象。而看似合法的“假离婚”将会遭到“婚姻信任指数”和“婚姻风险”的击破，假离婚背后将会演绎感情变故、家庭破裂、利益纠纷等多种隐患故事，小心“人财两空”。

　　阴阳合同VS交易价格评估

　　所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。这种看似有效的“阴阳合同”，将遭遇着“二手房交易价格评估系统”的击破。这一系统的击破点主要在于当买卖双方申报的交易价格符合客观实际时，将按纳税人申报的交易价格征税；而如果其申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，将按存量房交易评估值征税。

　　官司法VS法律风险

　　“打官司”是避税法中最为有“想象力”的一招：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。律师认为：此法完全不靠谱，如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证，意即如何证明当初借款给对方。此外，如果欠款数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税法的行为，通常会判欠款无效，这样一来对于买方来说风险极大，很可能自己已经支付的房款都要不回来。

　　假赠予方式VS无法律保障

　　二手房买卖双方为达到“避税”目的，名义上为“赠予”的方式而在实际中收取买主的房款。这种打着“赠予”的幌子来进行避税的方法对买卖双方来说都不是明智之举。买方怎能确保事后卖方会承担自己的相关责任和义务呢？法律保障何在？业内人士奉劝买卖双方暂且淡定，避免因为不理性做出后悔的行为。

　　小结

　　根据4月1日前出台的13个地市区的“国五条”细则来看，大都对于20%个税如何征收等关键性问题并未明确。而根据各地市不同情况出台细则，避免误伤改善型“刚需”的声音近来成为共识。

　　据西安房产信息网数据，西安二手房市场份额与新房份额比例大致为1：9，对于市场价格的影响，一直以来均以新房市场为引领市场住房价格走向的主体，二手房价格均跟随新房市场涨跌变动缓慢跟进式定价，因此这一观点更适用于二手房占比较高的一线城市。

　　背景链接

　　东莞经验

　　东莞在2007年已经实行二手房交易税费20%的政策，这一政策执行五年间，起初是二手房交易市场进入相应的“低潮”，但不久后又恢复了平稳，对房价的抑制似乎处于“零效果”。离婚复婚、欠款还债、逃税等避税方法在东莞都难以合法有效，还有可能触犯法律。

　　东莞计征二手房交易个税的计算方式是(二手房交易总价-房屋原价-供房利息-契税-装修费用)×20%。从技术层面来说，征收20%的个税是可以做到的，可以通过房地产评估等手段，还原购房者的成本，包括房屋总价、交易税费、贷款费用、装修费用等。

　　东莞这几年的涨幅相对平稳，在二手房买卖中，成交价与原价的价差并不是很离谱，因此按照20%的比例所缴纳的个税基本都在几万元左右，买卖双方对此可以承受。