信贷之外

　　“商业银行肯定不会成为保障房建设资金来源的主力军，保障房建设的资金本质上要靠政府来承担，不要指望银行信贷资金‘一肩担尽万古愁’。”面对种种不可抗力，上述银行高管最后直言。

　　信贷紧缩形势之下，运用保险资金、社保基金、房地产信托资金来拓宽保障房的融资渠道成为必然，但保障房概念的地产信托项目，收益率都较低，融资规模也很有限。

　　2月底，全国社会保障基金向南京市保障房公司发放30亿元信托贷款，期限为2年11个月，利率为6.05%，信托由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带担保。这是全国社保基金启动的第一单。据全国社会保障基金副理事长王忠民透露，他们或将陆续扩大该领域的投资。

　　这笔信托贷款年利率为6.05%，略低于同期的6.10%三年期限的贷款利率。王忠民称：“尽管是保障房，我们不挣大钱，但保证不能亏。”

　　一位信托公司人士称，近期信托公司响应国家政策，也参与了一些地方保障房项目，但期限都不超过两年。这些项目年收益率为12％-13％，比一般房地产信托计划（一般为18％-20％）要低。相比较而言，全国社保基金投资的该项目6.1%的收益更要低近一半。

　　对于保障房信托项目，业内一直质疑产品结构如何安排才能保本付息。王忠民对此表示，南京的保障房建设以公司的形式运作，其模式是在一个区域建设中嵌入了保障房建设规划，使保障房建设和区域发展、区域规划、交通、商业、教育、服务等一系列相配套。

　　一位地产人士对此分析称，“保障房项目必须捆绑商业住房和土地开发，以商业住房和土地开发收益弥补损失，这种自我补贴方式是一种趋势，否则根本无法还本付息。”

　　以全国首只保障性住房投资基金为例，该基金于2009年成立于天津，由天津市房地产开发经营集团有限公司（下称天房集团）与天津市国土房管局、天津信托公司等共同组建的合伙制私募股权基金，主要是为解决保障性住房建设中的资本金缺口问题，该基金规模为50亿元，期限三年，迄今已募集12亿元，今年正在募集20亿元资金。

　　据该基金有关人士介绍，该基金主要是用作项目资本金，撬动更多的资金投入。目前该基金主要用于限价商品房以及一部分商业地产如商铺等，以商业地产的收入弥补收益。目前从已发行的几期项目来看，收益率介于7.8%-10%。

　　目前信托项目筹资仍主要用于地方项目资本金。不过因为上一轮融资平台信贷狂潮遭到整顿，项目资金的回笼或将愈发不易。此次在中央的规划中，新建保障房大部分都将是租赁房，其中包括廉租房与公租房。这对于保障房资金回笼更是雪上加霜，以广州为例，89亿元建4.3万套住宅，当中60%是租赁性保障房，平均每套房子的成本在20万元左右。而且这些租赁性住房十年左右后就需要维修保养，这笔维修保养资金也要政府“掏荷包”。

　　在信贷资金犹豫不决时，保障性住房融资引起了保险资金的兴趣，认为保险资金比银行资金更适合投资保障房。3月3日，全国政协委员、中国平安董事长兼首席执行官马明哲在微博上宣布，“和同事们讨论，今年政协议案已正式提交：发挥保险资金改善民生的作用，利用保险资金支持保障性住房建设。”

　　同为全国政协委员的中国人寿集团总裁杨超，也以倡议保险资金参与保障房建设作为今年全国“两会”期间的政协提案。他认为，保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，非常适合参与保障房的投资和建设。

　　马明哲则指出，保障性住房建设，不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，符合当前保险资金资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。

　　在具体措施上，马明哲提出了三点建议：保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式，与政府共同推进保障性安居工程的建设与发展；保障性住房的投资收益不高，考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋；基于保障性住房的公益性、长期性、稳定性等特点，建议保监会将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。

　　如同信贷资金，保险资金投资保障房也缺乏政策保障，因此业内人士对其近期大举进入的可行性存疑，从上述提案呼吁“给予一定的政策倾斜”中就可见一斑

　　（本刊记者 温秀 张宇哲 记者冯哲、于宁对本文亦有贡献）