回报难测

　　除了对于资本金的顾虑，前述银行高管详解了几类保障房的收益回报风险。目前保障性住房主要包括经济适用房、限价房、棚户区改造房、廉租房、公共租赁房屋几大类。

　　廉租房建成后，租金收入无法覆盖成本，开发商难以承担相应的贷款偿还压力，使不少商业银行望而却步。

　　棚户区改造同样面临风险，其问题在于，棚户区改造的商业价值很低，而能够置换的条件稍好的已经完成改造，现在留下的通常都在比较偏远的工矿区，改造结束后，房子能否卖得出去，也是个问题。

　　公共租赁住房的信贷投入，也面临较大的问题。假设50年内可以收回成本，但“政府都已经换了十届，银行的领导班子也换了很多茬，届时银行能否收回贷款？”前述银行高管直言，银行不可能无视其中的风险。

　　而前述风险管理部门负责人亦表示，还款期限超过15年的项目他们一概不予考虑，因为变数过大，风险难以控制。不过他表示，现在保障房项目的情况很复杂，“有些地方政府把保障房和商品房套在一起做，好处是可以通过商品房的收入在一定程度上覆盖保障房的资金需求，但问题是按照当前的监管政策，打捆贷款是明令禁止的。”

　　来自监管当局的权威人士对本刊记者表示，支持银行业参与保障房建设，但他希望，商业银行可以清醒地给以支持。他称监管当局一向反对打捆贷款，可以做“项目包”，但绝非“资金包”、“贷款包”，对于将商业项目和保障房项目混为一谈，以博取信贷资金的做法，严令禁止。

　　数位持类似观点的受访者均表示，银行会在多大程度上支持保障房贷款，一方面取决于地方政府如何分配自身资源，另一方面则要看监管对平台贷款的界定是否会“动真格的”。

　　有地方分行行长表示，各地政府在过去两年上了多个建设项目，到处都要花钱，也向银行借了不少钱，未来的收益会用来保障哪部分贷款具有很大的不确定性，如果政府能控制其他项目的投资冲动，那么保障房贷款的资金和还款就可以得到适度保障，“但如果政府还是雄心勃勃地想要大干快上，那么保障房建设的资金就比较难以保障。”

　　最先行动的国开行也透露了对保障房贷款回报的担忧。自该行宣布今年新增保障房贷款规模1000亿元后，地方政府闻风而动，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都相继与国开行签署了保障房合作协议。“这是近年国开行的业务重点之一。”一位国开行人士坦承，“一些地方都是在中央重压下完成任务，建一大批品质不好、面积小、位置偏的房子，这些60平方米以下的保障房将来卖给谁？限购之后又推高了租金，会有人愿意租吗？”这位国开行人士对此表示担忧，一系列问题缺少统筹规划，未来恐将蕴含更大的财政风险。