长三角“地王日”吸金402亿

　　■中国房地产报记者 曾倩文 童洁 上海、杭州报道

　　2013年9月5日注定成为土地市场值得纪念的一天。当日，上海、杭州、苏州“地王”相继诞生，一天之内三城卖地金额高达401.7亿元，上演近年来国内罕有的抢地大战，房企再次用实际行动证明了楼市“野马脱缰”。

　　上午，被誉为“上海市中心最后一块黄金地”的徐家汇中心地块，最终被新鸿基以217.7亿成功竞得，成为4年来全国总价最高的地王，楼面单价为3.73万元/平方米，溢价率24%。

　　下午，杭州史上最贵“准地王”浙大华家池三幅地块出让，引来杭州本土房企和外来大鳄的捉对厮杀。最终，57号地块由绿地集团竞得，总价56.2亿元，折合楼面价19416元/平方米，创造出杭州市新“总价地王”的纪录；58号地块由世茂房地产以36.7亿元总价摘得，折合楼面价23828元/平方米，溢价率49%，须配建保障房2000平方米；59号地块由滨江房产收入囊中，总价43.8亿元，折合楼面价23190元/平方米，溢价率49%，须配保障房2200平方米。

　　在杭州成功夺地的世茂房地产，下午在苏州工业园区金鸡湖畔又一口气拿下两幅豪宅地块，其中苏园土挂（2013）06号地块成交价23.1亿元，楼面价为15151元/平方米，溢价率76.8%；苏园土挂（2013）07号地块溢价率高达75.13%，楼面价15010元/平方米。

　　地王表象背后，不乏开发商激进拿地的隐忧。“最终的价位已经非常接近滨江的极限。”杭州滨江房产董事长戚金兴在拍地结束后坦言。

　　全联房地产商会理事李骁也指出，虽然新鸿基、世茂、绿地等龙头房企抢占了长三角稀缺的土地资源，但各自都带有一定的赌博成分，所摘得的地王也分别存在许多硬伤，这将给项目的开发运营带来相当大的难度。

　　房企巅峰对决

　　9月5日上午9点30分，在上海浦东南泉北路的土地交易中心里，一场港企间的地王争夺拉开帷幕。上海徐家汇中心项目起始总价高达175.26亿元。竞拍开始前，该地块最终入围的两个潜在买家分别为新鸿基、九龙仓－恒基联合体。

　　记者在现场看到，全程经过了207次的举牌加价。最终新鸿基以217.7亿元总价胜出。

　　现场消息人士指出，早在开拍前一天，上海业内就已知道新鸿基的底价是218亿元，因此这次拍卖结果在意料之内。该地块总价较高，对房企资金要求严格，8月初，上海市政府曾出面劝退了两家报名的民营房企。

　　如果说上海地王是港企双龙争霸，那么杭州华家池地王的争夺则真正称得上是一场“王的盛宴”。浙大华家池地块三宗地块总出让起价97.3亿元，是杭州有史以来总价最高的地块。开拍前一天，杭州业内就公布了第二天夺地的豪华阵容，包括绿地、万科、中海、融创、世茂、华润、绿城、滨江、国都、坤和等十家房企。

　　“让一下，让一下，让我们演员先进去。”绿地竞买团挤过拥堵不堪的土地出让大厅门口，艰难地进入土拍现场。近百名来自全国各地的媒体和业内人士蜂拥而入，瞬间挤爆了观摩席，记者无奈站到了拍卖大厅最后一排的桌子上观战。

　　下午2点30分，华家池地块组团57号地块第一轮报价，世茂先声夺人，直接加价到50亿元，使得场内气氛瞬间升温。随后，万科、复地、滨江等房企经过9轮竞价将价格推高到55.5亿元。出人意料的是，最终杀出的绿地以总价56.2亿元的价格摘下了57号地块。当主持人宣布地块成交之后，现场绿地竞买代表起立振臂高呼，十分激动。

　　随后，世茂和滨江为了拿下剩余的华家池组团中58、59号地块，进行了长达一个多小时的“贴身肉搏”。在58号地块开拍后，世茂和滨江直接将竞价拉至溢价率49%的红线，并转入了配建保障房面积的争夺。最终，世茂以配建保障房2000平方米的代价拿下58号地块。而在59号地块竞拍中，双方再次将争夺拖到竞拍保障房面积环节，最终，滨江房产以配建保障房2200平方米的代价如愿以偿摘得59号地块。现场杭州业内人士评价，滨江作为参加的唯一本土龙头房企，这是为了“在家门口的尊严”。

　　正在世茂与滨江的竞价进入白热化时，世茂在苏州工业园区斥资47.25亿元拿下两幅低密度宅地，力压福建正荣、九龙仓等7家房企，在价格上一如既往的“咬住不放”，直到最后成功摘地。

　　后续开发难题

　　“虽然徐家汇中心地块商业气氛成熟，但其总体存量先天不足，而项目品质后天失调，此后土地供应又难以为续，这都将成为该区域商务发展的瓶颈。”RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为，地王拿下后，开发商真正的考验还在后面。

　　早在徐家汇中心地块预申请时，上海市政府就对地块做出了很高的要求，希望“具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，照此要求，新鸿基至少需要300亿元的资金方能支持这个项目在未来3~5年内开发完毕，这还不包括后续持有运营期间的市场培育期的各项成本费用。这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。

　　此外，原本业内预测的华家池三幅地块将打包出让，由一家房企或数家房企整体拿下的情况并未出现。记者在地块现场看到，华家池的三幅地块之间并没有明显分割，从地理分布上就是一大片完整的空地。

　　中国指数研究院华东分院研究总监高院生认为，多家房企在做华家池方案和勾地时，都是把三宗土地打包在一起的。如果只拿到其中一宗土地，破坏了地块的整体性，开发的价值也就大打折扣。此外，57号地块住宅比重最大却没有充分竞价，反而是住宅比例小的58号和59号地块打破了49%的最高溢价率。而滨江房产却缺乏商业地产经验，后续项目规划建造压力不小。滨江房产集团副总朱立东此前接受采访时也承认：“华家池地块比例大、成本高，商业部分的开发和运营有难度。”

　　“世茂和滨江在最后进行‘火拼’确实比较意外。”杭州置高房地产投资咨询有限公司研究部经理舒俊波表示，如果说华家池58地块以其最好的地理位置而产生高溢价率还在情理之中，那么59号地块就纯粹是滨江房产在捍卫杭州本土品牌房企的形象和在大本营的地位。