北京：用配建强掩单价地王

　　■中国房地产报记者 张郁唯 李红梅 北京报道

　　在被冷藏9个月后，北京朝阳区农展馆北路8号地块最终没有辜负众人的期望再次刷新全国单价地王纪录。该地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元，配建27.8万平方米医院面积夺得。虽然溢价率仅为16%，但折合楼面单价却达到了7.31万元/平方米。业内人士预计，该地块产品预计入市售价超过15万元/平方米。

　　今年内，北京土地市场曾屡次刷新楼面单价，从年初泰禾拿下孙河地块到7月中旬入市的夏家胡同地块和中粮摘得的孙河地块再到此次的农展馆地块。这些地王溢价率均控制在50%以内，但折合公租房或公共设施的建安成本，地块的真实售价很高。

　　对此，有业内人士坦言，地价持续上涨已经成为不争的事实，政府控制溢价率仅仅是做了表面功夫，接连推出具有地王潜力的地块本身从供地节奏角度来看，即未回避地块入市对土地市场带来的升温作用。

　　地王失控？

　　9月4日下午农展馆地块竞价现场十分激烈，参与竞价的房企包括中海、合景、首城、融创、懋源等8家房企。竞价开始不到十分钟，融创便以21亿元的出价触到价格上限转而进入配建医院面积的竞拍。而后经过60轮配建面积竞拍，融创继续以配建27.8万平方米医院面积拿下该地块。

　　21亿元的地块总价，再加上开发商需求额外增加22.24亿元的医院投资。意味着融创在拿地阶段需要为5.9万平方米支付43.24亿元，平均楼面价达7.31万元/平方米。

　　去年12月，农展馆地块在国土资源部“抑制异常地价“的系列新措施后被停止挂牌。

　　今年农展馆地块再度入市，起始价由原来的20亿元下调到18亿元，竞价上限也仅为21亿元。有业内人士分析认为，在平均地价持续上涨的情况下，“降价地王”和“限房价”地块被安排在同一天出让，昭示了北京有意抑制地价的良苦用心。而事实证明，地王冲动是无法被抑制的，地王终归还是地王。

　　“北京市政府部门在这个时间推出这块地不知道要干嘛。”中央电视台财经评论员牛刀在接受本报记者采访时表示，今年北京地王不断，农展馆地块由于位置的稀缺性，在入市前就被预期为地王，继夏家胡同和孙河地王，北京市接连推这种热点地块，不利于稳定房地产市场预期。

　　中国房地产业协会副会长朱中一呼吁，应建立地价房价联动机制，给公众一个未来住房不会太紧张的明确预期。

　　北京中原地产市场总监张大伟分析，以今年成交均价最高的5个项目看，如果仅按照7.31万元/平方米的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，项目成本则起码高达10万元/平方米，而如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元/平方米以上，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，销售价格必须突破15万元/平方米。

　　目前，农展馆商圈的二手房均价在5万元/平方米左右。这就意味着，二手房和楼面价再度出现了面粉高于面包的现象。

　　配建难掩地价飙升事实

　　2010年年底，国土资源部曾要求对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，要在2个工作日内上报。

　　从历史数据看，这项规定是被北京市严格执行的，但由于高溢价地块均有配建指标，总体地价仍飙高。

　　“配建公租房帮助政府解决了很多建设保障房的问题，也可以让购买保障房群体和购买商品住宅的群体在享受同样的资源配置，不至于出现富人区和穷人区的明显划分。”亚豪机构市场总监郭毅认为，这种配建搭售的方式是值得鼓励的，农展馆地块具有独特性，即使不配有公共设施指标，价格仍会与现在结果持平。政府对地价的干预已经有所体现，包括限溢价、限地价、限房价等。房企疯狂拿地还是受到一定限制的，不至于让地价肆意飙高。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势，满足中低收入者的住房需求。他还认为，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流，也是政府差异化调控不同市场的结果。

　　记者了解到，在中粮摘得孙河地块后，就有人质疑，保障房如何与孙河别墅区相融合。

　　对此，有业内人士透露，在此前的制度设计上确实存在问题，在之后的土地拍卖配建环节可能要设立保障房基金竞价，即不一定将保障房与商品房住宅捆绑在一处建设。农展馆地块配建医院的面积为27.8万平方米，也是需要房企折合建筑成本转交给军方单位，具体的建设事宜并非由融创亲自操刀。

　　融创：不辜负她的绝代风华

　　“地价暴涨，土地市场的风险在积聚。”8月27日，孙宏斌在融创的中期业绩发布会上这样说道。

　　就在人们口中的这位“激进者”似乎开始变得谨慎时，他却又毫不犹豫地出手夺得农展馆地王。

　　对于农展馆拿地选择。孙宏斌当天晚上10点在微博上公开解释了三个理由：一是这块地是北京的绝版地块，二是价格在我们的预期内，三是我们有能力把她做成北京甚至全国最好的项目，不辜负她的绝代风华。我们很多地选择不参与，很多地选择放弃。其实战略就是选择，人生就是选择。选择，要坚决，舍弃，更要坚决。唯如此，才能做成点事。

　　“容积率2.3，限高是18米，总体来看只能排大户型，楼面地价7万元并不离谱，至少卖到13万到15万元之间才能保底。产品应该是大平层的豪宅，一套面积300平方米，售价5000万元左右。”一位房企拿地负责人告诉记者，此前公司也重点考虑过该地块，但由于产品设计比较受限，还是放弃了。“北京普通商品房存量很少，入市的项目都会很快去化。农展馆地块位置优越，企业风险很小。”孙宏斌在此前接受本报采访时提到融创拿每一块地都有严格的的上限，“有自己的标准，多一分钱也不会拿”，此次，没有更多透露上限的具体价位，按孙宏斌的说法，价格在意料之中。

　　链家地产市场研究部的统计，融创2013年在京拿地支出为62.2亿元，已经达到去年全年的2倍。

　　从业绩来看，融创上半年完成收入85.63亿元，同比大增99%；毛利达17.79亿元，同比增长29%；核心净利润8.45亿元，同比增长39%。同时，公司合约销售额达到236亿元，同比增长89%。

　　快速增长的业绩数字加上账面上握有144.95亿元的现金，外界普遍推测融创将在下半年采取猛烈的土地攻势。

　　孙宏斌表示，北京的房价还会往上走，但房价不可能像现在地价长这么快，所以地价肯定不理性。融创会坚持拿适合做高端的地，坚决控制在预期内。