严厉打击下 小产权房以养老、旅游、绿色生态地产名义生存———

　　游走在该取缔还是该转正边缘的小产权房，仍在不断建设与租售。其之所以能“顽强地”生存，有太多适合的土壤：城内的高房价、法律在偏远农村的被缺失以及人们“法不责众”心理的作祟……在政策喊打声中消停一段时间的小产权房，又以养老、旅游、养生、生态等概念的重新包装，打开了新销路。

　　●现场一 价格相当于周边商品房的50%至60% 和村里签订70年土地租赁协议

　　小产权房为什么不靠谱？

　　尽管近期刚刚被媒体曝光顶风公开销售，但是白各庄新村——这个昌平地区最大的小产权房之一的项目销售状况似乎并未因此而受到影响。在该楼盘的售楼处，络绎不绝的购房者和忙得不亦乐乎的销售人员，共同构成了一幅火爆热销的画面。那么，为什么小产权房能“顶风作案”？他们靠怎样的手段使买房人趋之若鹜？购买小产权房未来会产生怎样的后果？《广厦时代》对此进行了暗访追踪。

　　●媒体曝光后仍热销

　　虽然《广厦时代》到白各庄新村进行走访的当天为周五，但这丝毫并不影响该楼盘售楼处的人气。当天上午十点半左右，偌大的售楼处就已经聚集了不少前来咨询的购房者，这使得售楼处用来休息和洽谈业务的座椅都坐满了。在经过稍许等待后，售楼处才安排销售人员就楼盘的状况进行了介绍。

　　销售人员表示，目前白各庄新村的一期、二期项目已经售罄，现在只有三期项目还有部分房源在售，但已经所剩不多。另据介绍，白各庄新村的户型种类较多，但主要以55平方米、75平方米、95平方米等适合刚需人群的中小户型为主，均价为8500元/平方米左右，性价比较高，因此很受市场欢迎。

　　在通往售楼处的路上，我们发现，目前白各庄新村三期项目仍在紧张的施工中，并且即将封顶。据销售人员介绍，正在建设中的白各庄新村三期项目即将于明年初或者“五一”之前交房。当反复询问销售人员三期项目能否如期交房时，销售人员再三保证，该项目肯定会在明年“五一”之前交房，丝毫不认为被媒体曝光和北京市正在进行的小产权房整治会对该项目的工期产生任何影响。

　　销售人员称，由于销售状况良好，白各庄新村的四期项目也将于近期开工建设。按照规划，未来白各庄新村还将建设该项目的五期和六期。

　　●不限购、售价低助销小产权房

　　显而易见，尽管国家多次重申将整治小产权房，但以上信息显示，这并未影响到小产权房的热销。这其中缘由何在？

　　“小产权房不限购，售价很低，而且安全也是有保障的。”在谈到小产权房的热销原因时，白各庄新村的销售人员表示。

　　据销售人员介绍，小产权房不受限购政策的约束，这对一些不具有购房资格的外地人极具诱惑力。而且，小产权房的售价也非常低廉。例如，白各庄新村的售价只有8500元/平方米左右，只相当于同区域商品房售价的50%至60%左右。

　　虽然小产权房没有产权，但销售人员表示，在我国，商品房也就只有70年的产权，并不具有永久产权，而这些权益小产权房通过一些措施也能达到。例如，白各庄新村的业主通过和白各庄新村所占集体土地的拥有者——白各庄村委会签订70年的土地租赁协议的形式也可以获得相应的产权保障。并且，在入住的时候，白各庄新村还会将本村的村民平均分配到各个单元楼里，同购房者混居在一起，以此来保护购房者的“权益”。

　　一位白各庄新村的购房者表示，作为一个外地人，在不具有购房资格和难以负担北京高昂房价的情况下，购买一个小产权房也算一种出路。因此，尽管还心存顾忌，但再三权衡后，自己还是决定在白各庄新村购置了一套小产权房。

　　●购小产权房权益难保障

　　虽然销售人员称小产权房具备上述优点，并且安全也可以得到保证，但《广厦时代》通过对中央民族大学法学博士王峰求证后得知，这一切只是销售人员为忽悠购房者而编制的说辞。

　　据王峰律师介绍，销售人员所说的购房业主可以通过和白各庄村委会签订70年土地租赁协议的形式显然不合法。

　　王峰律师认为这主要基于三方面的考虑：其一，按照《物权法》的规定，房屋产权取得应当进行房产登记。房屋作为不动产，只有经过国家房屋管理部门的登记，取得国家认可的房屋所有权证，即通常讲的房本，才算是取得产权。除此之外，没有其他任何渠道可以获得产权。按照相关法律规定，村委会并不是一级国家政权机关，只是村民自治组织，根本没有权力签订所谓的土地租赁协议，更不能给予70年的产权保障。

　　其二，按照《农村土地承包法》等相关法律规定，农村的集体土地只能在该农村集体经济组织成员内部流转。村委会与本村村民之外的人员签订的土地租赁协议也是无效的。

　　其三，退一步讲，按照《合同法》的规定，租赁合同最长的期限也只能是20年，超出20年的部分也是不受法律保护的。

　　此外，针对白各庄新村欲将业主与本村回迁户混居在一个单元楼里，以此“保护”购房者利益的行为，王峰律师认为这种想法比较“天真”。他解释道，“如果一栋楼房是商品房，那么除了共有部分之外，每家每户的产权证都是独立的。白各庄新村的房屋如果是小产权房，那么不管是否与回迁户混居，都改变不了小产权房的性质，更不可能因为混居而得到额外的法律保障。”

　　●许诺产权证系“空头支票”

　　虽然白各庄新村等小产权房项目依然打着“不限购、不限外”的口号叫卖并吸引了不少购房刚需者的青睐，但在王峰律师看来，小产权房毕竟不是国家允许上市的房地产，严格讲就不能买卖，更不存在“限购”和“限外”的问题。购房者在考虑购买之前，必须清楚购买小产权房有哪些隐患。王峰律师认为，购买小产权房的隐患主要有以下几点：

　　首先，购买小产权房的行为是不受国家法律保护的。很多购房者购房后手里唯一的手续就是一纸购房合同。纵使是开发商百般许诺若干年后可以办理产权证，那也是无法最终实现的。购房者购买的房屋得不到国家产权的保护。“一句话，购房者花了钱，但并不知道买了什么东西。”王峰律师说道。

　　其次，购房者在购房时通常只能全款一次性付清，不能申请银行按揭贷款，这种巨大的资金压力往往会影响购房者的正常生活品质。

　　再次，购房后，因为小产权房没有产权，这就使房屋流转愈发困难。随着民众法律意识的提高，加之国家对小产权房的打压力度不断加大，铤而走险购买小产权房的人会越来越少。购房者想对手里的小产权房进行出卖变现、资产抵押等处置都不是一件很容易的事。

　　与此同时，有关业内人士呼吁相关部门应适时调整国家限购政策，使常年在北京工作生活的刚需购房者也有低价购房的机会。