专家警示风险建言治理办法

　　小产权房变身野蛮生长

　　在中央有关部委一片“清理整顿”声中，一些地方的小产权房悄然变异为“农业生态房”、“养老公寓”、“旅游地产”、“会员制农庄”等，通过“以租代售”等方式换装入市，逃避政策法规的约束。小产权房换个新“马甲”，继续招摇过市。

　　《广厦时代》为了理清北京在售的各类小产权房的生存状况，分别探访了各个区域的典型小产权房项目，为您揭开名目繁多的小产权房层层面纱，给您提供中肯的买房建议。

　　●屡遭惩戒

　　小产权房仍“野蛮生长”

　　大部分人对于小产权房的基本认识有三点：它比周边商品房便宜，它没有产权证，它是违法的！但奇怪的是，即便明知道它没有产权证无法保证安全，知道它属于违法建造可能被强拆，却依旧引得众多买家、卖家趋之若鹜。

　　事实上，对于小产权房的惩戒在近年来逐渐严厉。2010年，怀柔区的水岸江南小区，就因为被列入全国挂牌督办案件的违法建设项目黑名单，32栋仿古四合院全部被强制拆除。2012年4月，北京风景伟业房地产有限公司总经理李凤景被判处无期徒刑，成为首名因建设、销售“小产权房”而被追究合同诈骗罪的开发商。

　　同样是今年初，国土部门也在正式制定了处理小产权房的新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。

　　这一切都被认为是挤压小产权房生存空间的做法。但出人意料的是，在中央和各部委一片“清理整顿”声中，小产权房却悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产”“会员制农庄”等，通过以租代售的方式，曲线换装入市，如同牛皮癣一样，再次顽固地野蛮生长。

　　尤其是最近曝光度较高的白各庄新村、宏福苑等小产权房社区，它们的卖点是单价比周边商品房便宜几千元，还都有装修豪华的售楼处，统一着装的销售员，以及村委会的各项“合法”证明和合同。更重要的是，还以超大的规模，上万人的居住为依托，抱着法不责众的心思，公开在市场售卖。

　　●买小产权房 风险难规避

　　通过这些在售项目，就可以管窥目前各类小产权房社区有恃无恐的原因。

　　然而，困扰着许多普通购房人的是，这样的小产权房能买吗？

　　“不能！”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池教授，给出了肯定的答复。她认为，小产权房是一种系统风险，不是因为和当地政府或者村委会，或是开发商签了这样那样的保证合同，就能规避风险。

　　首先，这些小产权房是不合法的，存在法律风险；再者这类房子还存在政策风险，目前国土部明显加大了清理小产权房的力度，一旦具体政策出台就得依法办事，该拆得拆、该判的还得判；另外，购房人签署的一切合同都存在毁约风险，因为小产权房本身不合法，签订的合同原本就是无效合同，一旦未来房价上涨或是拆迁补偿等，村民很可能单方面撕毁合同，最后将导致购房人房财两空。还有就是房屋本身存在风险，小产权房从源头上就没有进入到城市建设施工、勘察、设计、监理的体系流程，房屋质量没法得到保障，一旦遇到问题，购房人难以获得法律支持。

　　●利益勾结成小产权房死结

　　即便有诸多不买的理由，但市场上买小产权房的购房人依旧不少，在《广厦时代》的实地探访中，多个小产权房小区售楼处都是人满为患。开发商以法不责众为由，让看房人消除疑虑。

　　尤其当前在售的众多小产权房，为何在国土部明令清理在建和未售小产权房之后，依旧大行其道。在多个监管、审批、执法部门人员的眼皮子底下“野蛮生长”。很大程度上是由于背后相关利益集团的抱团食利，使原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者最终变成了参与者。

　　特别是在一些大型小产权房社区，更是以“居住着上万人，绝不会拆除”为由，招揽购房人。实际上就是以众多购房人为裹挟筹码。把一个不符合国家法规的房屋，售与普通群众，使国家执法者不敢轻易拿小产权房开刀，以此造成小产权房的“合法”化存在。

　　对此，赵秀池建议，之所以目前难以整治，主要是涉及各方的利益问题，有农民、集体、建筑商和农民工、买房人的利益，牵一发而动全身。但仍应尽快针对小产权房出台行政法规，然后依法办事，该清理的清理。

　　此外也有业内专家建言，由于小产权房已形成从卖地、建房、卖房、买房等一系列的利益链，治本之策唯有“釜底抽薪”：斩断非法卖地暴利的根源，才能有效阻止小产权房的进一步扩散。

　　●小产权房转正先例不能开

　　对于不少小产权房购房人来说，豪赌未来可能转正是其决心购买的重要依据。但事实上小产权房转正的传闻传了很多年，每一次热炒，都是各类小产权项目热卖的时节，但如今看来依旧毫无可能。今年，曾被传“首例小产权房转正”的深圳“泰源珠宝生态科技创意园”项目日前被查处，为小产权房转正迷局再添了一层尴尬处境。

　　事实上，无论是中央还是国土部门，对于小产权房的态度始终是清理。一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，放松小产权房的管理不但容易搅乱正常的商品房市场，而且不利于农村的稳定。我国农村土地近年来已经由于过度开发，耕地面积正在逼近18亿亩的警戒线，耕地保护现状不容乐观。这与现实中大量农业用地被用来开发小产权房密切相关。如果继续任由基层政府违法乱占、滥用土地，修建小产权房，并将这些小产权房曲线入市进行交易，势必将会引起更多地方的效仿。

　　赵秀池也持类似观点，认为小产权房转正绝无可能，但在具体清理整治时应该分类分批进行，对占用耕地、宅基地等应区别对待。优先整治占用耕地的小产权房；然后再整治宅基地上的小产权房。而对于宅基地上的小产权房，如果符合城市需要，有特殊情况的话，可考虑是否准予一定的政策支持，让其有条件、有代价地变成保障房，比如公租房、限价房或经济适用房。不过，这容易被利用成大量小产权房突围的开口，因此应先制定具体的法律法规，明确界限后，谨慎地，在监督下实施。