■楼市价格博弈系列之需求篇

　　最新数据显示，截至25日，7月全国主要城市的商品房签约量创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6.9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。

　　经过两年房地产政策的紧缩，2012年的楼市逐步回暖，而带来回暖的最主要动因就是已被压抑两年的刚性需求的集中释放。地方政府“频繁微调”、货币政策相对放松，担忧房价上涨的心理恐慌促使消费者预期发生微妙变化，专家表示，未来政策持续高压、开发商资金紧张状况短期难解以及保障房大量供给等因素对平抑楼市价格会起到关键性的作用，未来一段时间，在地方刚需政策刺激下，买卖双方的博弈将加深。专家建议，在局势还未明朗之前，购房人应慎重判断，避免因恐慌追涨入市。

　　助推

　　恐慌性买盘拉高交易量

　　李想还在为究竟要不要买房发愁，这位30岁的年轻人，在北京工作已有8个年头。之前由于国家开始房地产调控，所以一直想等房价降下来再去购买。而最近看着房价呼呼的上涨，他开始急了。

　　“我4月在西红门看了一个新盘，那时不到19000元的价格，就考虑再等等，可最近去看，已经涨到22000元，看来我真得入手了。”李想说。

　　像李想一样想法的购房者不在少数，虽然调控仍未放松，但成交量上涨、楼盘价格的提升改变了购房者的预期。CRIC研究中心数据显示，第二季度中国购房者信心总体指数在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升，达106.6点，创下自2010年二季度以来的新高。

　　“今年一季度更多是自住性需求释放，但从二季度开始，预期对市场带来的变化非常明显。房价上涨预期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受《经济参考报》记者采访时表示，市场反弹的原因一方面是地方政府政策有松动迹象，另一方面，虽然不是针对房地产，但降息的确改变了部分购房者的预期，以致提前入市。

　　也正是预期的改变，需求者的买涨不买跌，促使了成交量的大幅上涨。最新数据显示，截至25日，7月全国主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6.9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，调控已经到了最关键的时期。调控的效用明显减小，政策的影响存在倒退风险。而房价的止跌上涨使得购房者再现局部恐慌。

　　的确，政策环境的差异，使各类城市出现分化，且差距在上半年愈加明显。中指院数据显示，对比今年6月与年初(1至2月月均)的成交量，各类城市均有不同程度的增长，一线城市增幅最大，增长2.4倍，二、三线城市分别增长1.4倍和1.5倍；与2009年相比，一线城市的增幅明显高于2009年，而二、三线城市则相差不大。

　　对此，中指院认为，从政策环境来看，一线城市较二、三线城市更为严厉，受影响较大。从受影响程度来看，2010年至2011年，一线城市成交量累计降幅为56.6%，二、三线城市分别累计下降29.8%和21.6%，明显低于一线城市。因此，随着首套房贷优惠、降息等结构性放松政策的推出，一线城市置业者的观望情绪渐趋缓解，在刚性需求持续释放的基础上，积压已久的改善性需求也积极入市，推动一线城市成交量明显回升。