7月下旬，中国房地产调控出现了一些微妙的变化。

　　“狙击房价上涨预期，严防房价反弹。”被放到了高层的案头，以及更重要的位置。据本报记者了解，国务院督查组24日已到达南京等地，分头调查各地楼市成交、房价、限购执行等情况。

　　在此之前，国务院开会部署下半年工作，有与会人士提出当前市场已有人因恐惧房价短期大幅上涨而提前入市，会议将“稳定预期”列为下一步楼市调控重点。

　　楼市过去多年的“刚性需求”、“供不应求”论调受到挑战，在预期推动的市场中，所谓刚性只是一种幻想。而当“稳定预期”的政策将投资投机需求驱逐出市场，令前置的恐慌性需求止步，则退潮之后，谁在裸泳？

　　“刚性需求”幻想

　　多年来，中国房地产开发商以“刚性需求”的存在为由，释放出市场总是供不应求的信号。

　　但多位经济学者对本报记者表示，自2007年以来，房地产投资属性凸显，单纯的供求规律已失效，在预期主导之下，所谓的“刚性需求”并不存在。

　　全国政协常委、国务院参事李庆云认为，“住房刚需”的提法误导公众，营造了房价不断上涨预期。

　　李庆云进一步指出，住房需求应该是有效需求，所谓有效需求是指有购买能力、有支付能力的需求。特别对中等收入者而言，如果房价能够有一定幅度下降，他们去消费才会推动中国经济发展。

　　万科从来不用“刚性需求”，而代之以自住性需求一词，这包含了两层含义。“房地产进入下半场，对于住宅市场而言，就是要盖满足自住需求、有人住的房子；投资投机需求则渐被排除。”万科总裁郁亮认为。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也表示，过去几年房地产的金融资产属性被放大，脱离真实需求的高房价本身已蕴含风险，如温州、鄂尔多斯（600295）等地。

　　如果剔除投资投机，真正的自住需求每年有多少？

　　本报记者统计发现，过去十年，中国内地新建住宅销量年均在8亿平方米左右，受货币政策推动，2009年至2011年持续上升，年销量在2011年达到超过11亿平方米的高峰。

　　金地董事长凌克称，在此之后，新建住宅市场每年的销售量将降至7-8亿平方米，这其中还包括保障房。未来，随着城市化和人口红利效应递减，人均居住面积增长空间也将持续收缩。

　　事实上，库存高企、供大于求是当前许多城市的现实状况。以天津为例，中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉介绍，天津住宅库存量达到历史新高。自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。

　　多轮调控“失效”溯源

　　在“刚需”回暖论调之中，近期房价上涨势头迅猛。

　　7月23日，中国房地产动态政策设计研究组将商品房均价从年初预测的下降4％-6％修正为上涨2％。

　　研究组分析师李相兰说，数据的修改基于信贷变化力度超强，房地产市场各方预期也出现了变化。

　　经济学家许小年指出，房地产调控屡屡沦为“空调”的根本原因在于，忽视了商品房具有的投资品属性和纯消费品定价机制不同，投资品是由预期、供给和需求决定的，房子有资本增值的预期，而调控政策只打击了当前的需求，而不是增加未来的供给，人们对未来房子增值的预期丝毫没有因为限购而改变。

　　7月23日，社科院发布《中国住房发展（2012年中）报告》提出，本轮调控失效的原因主要是，各地政策微调导致的预期变化与市场恐慌。

　　链家市场研究部常清对本报记者表示，“今年一季度更多是自住性需求释放，但从二季度开始，预期对市场带来的变化非常明显。”常清认为，房价上涨预期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。

　　广州社科院高级研究员彭澎在保利天悦举行的第三季经济论坛上也表示，到目前为止，史上最严厉的调控无法使房价回归合理价格，反而提高了房价上涨的强烈心理预期。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞发出警示，房价的回涨变化给2012年下半年调控增加了复杂性和难度，预计半年后房价存在报复性反弹风险。

　　本报记者了解到，国务院在上周召集相关部门和机构人士开会讨论房地产市场状况，一些人士提出当前市场虽以自住性需求的购买为主，但已出现恐慌性购房，建议高层高度关注“预期”对于市场和房价走势的影响。

　　稳定预期加强地方问责

　　据参与上述会议的人士称，真正让国务院和中国经济最高决策层忧心的，是有关房地产市场的“预期”变化。

　　该人士指出，国土部、住建部19日晚发出紧急通知，“坚决防止房价反弹”，就是要影响市场预期，促进房价合理回归。

　　秦虹认为，稳定预期，是今后调控的一大重点。她提出建议，楼市调控要去杠杆化，将长期抑制投资投机需求。

　　消息人士透露，国务院已派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。包括住房限购措施、土地供应、差别化信贷政策执行等是督查重点。

　　广东省副省长许瑞生19日在广东省房地产市场调控和住房保障工作座谈会上表示，今后将强化督查考核，严格执行约谈问责制度。

　　许瑞生指的是，新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，都将按照规定对相关负责人进行问责。

　　广州一大型房企高管人士对本报记者说，这也许是高层意识到预期的重要性，逐渐在探索和改变调控的手段和方法，不断向市场释放调控从严信息，对冲市场过热。近期各部委已超过10次表态“严防房价反弹”。

　　许小年认为，上述“喊话”性调控仍然是治标不治本。要改变房价上涨预期，最根本的措施之一是增加供给，特别是土地供应，推进土地制度的改革，考虑小产权房的合法化，有必要放弃18亿亩红线，打破人们土地越来越稀缺的预期，以及由此带来的房价上涨预期。