在打折促销的带动下，烟台楼市积压已久的刚需正缓慢释放，与此并行的是改善性住房需求也在跟着同步回升。记者昨天在高新区中海·紫御公馆、金地·澜悦等项目售楼现场看到，不断有看房团前来，其中不少来自北京、济南等地，但仍以本地购房人群为主。业内人士指出，在当前楼市调控向纵深延伸的大背景下，经过盘整，烟台房价难有再大的下降空间，房屋正在回归其居住本性，房企品牌、房屋品质、居住文化、物业服务等越来越被购房人看重。

　　人文、科技新区是购房人首选

　　“再等没啥意义了，现在算得上是个抄底的好时期。”昨天，在中海·紫御公馆售楼处，市民吴先生笑着说。吴先生和父母都在芝罘老城区住，想告别拥挤的闹市区和烟筒遍布的工业区，选择高新区就是跟高校、科研院所、大海、松树林做邻居。记者发现，在购房人群中，跟吴先生有着同样想法的市民还真不少。

　　对此，烟台中海地产有限公司董事、总经理孙智有一番自己的理解。他说，时代已经赋予买房更深层次的意义，传承性是更应该考虑的问题，多为第二代人着想。大尺度、大空间以及人本居住文化更能塑造人的自信和开放的胸怀，对个性有很好的拓展性。“一套好房传承好几代人，对后辈子孙是恒久的锻造。”

　　业内人士分析，烟台市民购房需求，主要可分为刚性需求、改善性需求、外地来烟购房需求、投资型需求、投机炒房等五个层面。其中，刚需和改善性需求构成购房主力人群，在当前楼市深度调控下，投资、投机炒房日渐萎缩，刚需和改善居住需求成为主体。由建设部政策研究中心“操刀”、于2008年出炉的《烟台市住房调查分析报告》指出，当年烟台市区中有购房意向的家庭约占总户数的17.18%，其中1年内购房的占4.2%；3年内有购房意向的占6.7%；5年内有购房意向的占6.3%。这部分人群量比较大，在“十一五”期间仅仅部分释放。随着百姓收入水平的提升，可以预见的是，今后及以后一个时期，改善性购房需求仍在潜力巨大。

　　去哪里改善住房？人文、科技新区必将是首选。“我们当初选择高新区，也是这个道理。”孙智说，选择烟台东部，这里有无限发展的美好预期，高校、科研院所、高新企业密集，主流高端人群日渐聚集，在这片城市可持续发展的区域用心做好精品高端豪宅，以满足烟台百姓日益增长居住需求。同时，也为来烟外地购房人找到归宿。

　　投资属性退化，居住本性回归

　　同样，金地集团在烟台的第一个项目也布局在高新区。记者来到位于高新区农大路的金地·澜悦售楼处，门外有精美的石雕、大理石地板、名贵树木，门内挑空大堂内的中央是售楼沙盘，周边是兼顾私密性的会客沙发。如此精工雕琢的售楼处岂不是浪费？金地·澜悦营销总监马丹告诉记者，这里将来是社区的五星级入户大堂。比如说，家里来了客人可以在这里喝着咖啡会客，老人孩子在社区里散步、嬉戏，一旦下雨了不用着急跑着往家赶，可以来这里歇脚避雨。社区建有入户大堂，在烟台甚至山东，金地·澜悦都是第一家。一线房企的到来，带给烟台百姓的是生活模式的改变，体验真正的人本生活。

　　房屋本是一种商品。近两年来，在日趋从紧的楼市调控的推动下，附加在房屋本身的投资属性正在蜕化，真正回归到其居住本性。百姓买房权衡的，不仅仅是房价，区位发展、房企品牌、房屋品质、居住文化、物业服务等分量越来越重。“我们引领人本生活，更关注居住文化，房屋的根本是生活，选择一处居所就是选择未来十年甚至二十年的生活。”马丹介绍，位于北京的金地格林小镇，创造了全国唯一一个有业主爱心基金的社区，那里还有小区童子军，义演资助王二小学校，老年合唱团唱响晚年生活，丰富的社区文化才让业主更有归属感，同样作为金地进入山东的第一个项目，一定会把金地最优的生活品质奉献给烟台。

　　说起居住品质，孙智介绍，中海的产品目前已进入第五代，技术领先、科技环保、人文归宿这是他们产品的三大特性。“中海物业被称为‘中国第一管家’，全国项目没有弃管的，让您10年前买的房子仍能够历久弥新，大大提高住宅附加值。”

　　刚需回暖明显，五一有望热销

　　今年2、3月份以来，我市部分以中小户型为主打的楼盘回暖明显。刚需总是与改善性住房并行，业内人士预测，以中高端楼盘为目标的改善性需求也将随之回升。“高层首发7188元/平方米起，而同样的产品在青岛17000元/平方米起价，不得不说这是一个比较实惠的售价，可以说是抄底的好时候。”孙智说，项目开放之初很多客户来认购。5月他们即将推出285平方米的空中别墅，前期认购还不错，不久将有一个统一的网上签约。待该项目推出后，销售量将有个大的突破。

　　同为高端楼盘，金地·澜悦项目销售状况也不错。马丹介绍，自去年9月底开盘到现在销售量已接近130套，尤其是去年10月、11月、12月，三个月的销售量在全国市场一片的大背景下，销售业绩在烟台排在第一或第二名。“金地澜悦的品质比北京某些售价每平4万元的楼盘品质更甚。”她说，是自身品质给客户带来信心，“你等降价，房屋不等你。”对即将到来的五一小长假，中海和金地充满信心。