“新国八条”悄然出台，沪渝房产税铿锵落地，央行在鞭炮声中加息，2011年新春伊始，政策的叠加让楼市迷雾重重，中国房地产市场进入了“调控年”。

　　而随着堪称“新国八条”以来最为严厉的地方细则“京十五条”正式落地，北京楼市交易量应声下跌、不少新开楼盘推出优惠、中介人员辞职等一系列连锁反应开始显现，并呈扩大态势。业内专家认为，随着政策开始执行，楼市的调整步伐将随之加快，购房者观望情绪将继续蔓延，房价上涨的势头或将被终止，购房者盼望的楼市拐点可能真要到来。所谓拐点并不是简单地指房价下跌，而是结束中国房价的非理性上涨，使投资回报趋于稳定。

　　交易量骤然下跌

　　《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十五条”）细则内容虽然在出台前已经被业内广为猜测，但给市场带来的影响还是巨大的。

　　记者从北京市房地产交易管理网上获悉，17日零时北京楼市开始全面执行严格的限购政策，执行第一天，北京二手房住宅网签套数仅248套，相比16日的2057套下调超过87%，是近半年来交易量的最低值。而商品房住宅总成交也仅141套，均有明显下调。

　　记者了解到，按照“京十五条”的新规定，居民家庭再买房以后将首先需要进行资格确认，大部分新购房居民家庭，目前只能接受网签申请，待相关部门对其购房资格核验并通过后，才能办理网签程序。整个审核过程会在5个工作日内完成。由于17日的部分网签数据是因为已经完成了合同签订等程序但还未完成网签的购房人，因此预计随后几天的网签数据可能下调到两位数。

　　北京中原分析认为：这一政策的立即落地执行避免了政策出台后的恐慌心理，有利于政策的落实和执行，在一定程度上也叠加了政策的执行效果。预计在执行以后市场将明显趋向冷淡，限购等政策的效果将逐渐明显，交易量对比此前将出现明显下跌。

　　协成机构副总裁王裕仁表示，“京十五条”堪称“新国八条”以来最为严厉的地方细则。从对市场的影响来看，新房和二手房的成交量都会出现明显下滑，而二手房的下滑更为显著。“京十五条”造成了需求被集体“封杀”的局面，直接制约了改善需求、投资需求这两大二手房市场主力的发挥，势必会带来成交量的锐减。

　　开发商推新盘不敢涨价

　　前所未有的严厉限购明显打断了北京大部分开发商的开盘预期，2月取得预售的项目目前仅1个，预计全月很可能不超过5个，创有网签来的供应最低谷。北京市房地产交易管理网数据显示：2011年截至目前预售的项目合计为7个，供应住宅总量为1126套。

　　目前北京住宅库存已经分别下降到了期房住宅62530套、现房住宅30142套，相比2010年年底住宅库存已经下降超过万套。第三轮调控影响开发商节奏，春节期间的萧条市况使得部分预计春节长假后开盘的项目，更加担忧刚刚落地的调控影响。原本预计在2月开盘的19个项目，其中半数都已经延后开盘计划。本来的阳春三月，很可能出现楼市供应的又一冬，而这一趋势目前已经逐渐蔓延到3月。

　　截至2月20日，北京中原统计的有意向预期在3月开盘的项目数据显示：25个项目中有23个项目为老项目后期，其中更是有超过七成的项目位于五环外，仅房山一个郊区就有5个项目供应，而大兴也将有4个项目供应。在调控后，郊区成为了楼市的供应热点。

　　记者了解到，在25个预计开盘的项目中，有15个已经基本确定了价格，全部是延续之前的项目价格，均未出现上涨。北京中原分析认为：楼市调控对价格的影响已经开始出现。相比往年，3月一般都是市场旺季，是上调价格的最好时机，例如2010年3月房产价格飞涨，一日一价，但是今年因为第三轮调控的影响，大部分开发商都谨慎选择了维持价格稳定，甚至不少即将开盘的项目已经开始利用一些优惠吸引客户：强佑清河新城2月17日之后可继续办理白金卡，白金卡客户将在此基础上额外享受9.8折上折的优惠，最高可省8万元购房款；米拉village新政后最高优惠8万元购房款；合生·世界村推出10套特价房，房款最高优惠30万元。市场人士预计，随着政策执行的深入，项目的优惠幅度还将加大。

　　业内人士认为，不仅普通住宅项目将受到政策调控出现价格调整，即使是别墅项目也难避免。亚豪机构副总经理高姗认为，“京十五条”落地后，经济型别墅将会针对改善性客群的终极置业，与城区公寓竞争客户，有可能降低价格，或以赠送精装修等方式提高性价比，来占据市场的主动。