调控升级，融资从严，现金回笼压力与日俱增

　　一月房企并购数量保持高位

　　2011年1月，房企并购延续了去年来的升温态势，并购数量和并购金额均保持在高位。根据清科研究中心的数据，2011年1月中国并购市场共完成93起并购交易，其中房地产行业共有10起并购案例完成，占1月并购案例总数的10 .8%，披露总额为4.2亿美元。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，在多重政策的叠加效应下，今年并购将出现增长，房地产行业的集中度将不断提高。

　　刚刚进入2011年，房地产业便多次传出并购消息。据媒体报道，1月15日深圳建设71%股权正式拍卖。几天后，佳兆业宣布拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。

　　清科研究中心分析师徐卫卿接受《经济参考报》记者采访时表示，1月份发生的案例主要集中在房地产开发和经营行业，以房地产公司之间横向的并购为主，且交易的金额都比较大。这体现了大型的房地产开发企业之间的并购整合已经初露端倪。

　　事实上，自去年11月开始房地产行业的并购交易数量已呈上升态势。C hinaV enture投中集团旗下数据库产品C V Source统计显示，1亿元以上的交易，11月为16起、12月为18起。

　　随着各地纷纷出台包括限购在内的“新国八条”细则，市场陷入新一轮的观望，部分城市的成交量出现大幅缩量。中国指数研究院21日发布的数据显示，上周(2011年2月14日-2011年2月20日，下同)虽然多数重点城市成交量持续恢复，但北京、上海和重庆成交量仍处于较低水平，成交套数分别为1509套、1434套和2042套。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者，在上海，前周获取预售证的几个项目销售情况颇为惨淡，部 分 项 目 甚 至 至 今 仍 为 零 成 交 。“限购政策细则的出台更是无助于已处于低位的成交量的回升，上周更 有 提 高 银 行 准 备 金 率 的 货币政策，成交回落、货币紧缩状态持续一段时间的话，那么开发商资金链势必会受到考验。”

　　“事实上，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。信贷、IPO、发债、信托一概从严，现金回笼压力与日俱增。再加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧。”徐卫卿分析说，资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘，将成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。

　　C hinaV enture投中集团研究总监李玮栋对《经济参考报》记者表示，房产调控新政对房地产企业的战略规划、现金流管理水平提出了更高的要求，提高商品房和保障房建设用地供应的举措，也将使房地产企业的竞争与整合更加激烈。“目前，部分房地产公司开始通过私募基金的方式，探索银行贷款之外的项目融资，都是调控政策带来资金链压力的体现。”

　　在房地产信托方面，《经济参考报》记者采访北京几大信托公司得知，虽然进入2011年2月份，房地产信托融资有了解冻的迹象，多家信托公司又开始筹备新的房地产信托项目。但是，按照此前公布的信托公司净资本管理办法的计算公式，房地产信托项目将大量占用信托公司的资本金，考虑到房地产调控仍在持续，为规避风险，信托公司纷纷酝酿提高房地产信托业务的门槛。

　　信托业人士刘擎对《经济参考报》记者表示，从国家产业政策看，本轮房地产产业调整是要对房地产进行产能和结构调整———用大量兴建廉租房来增加供给，用高昂的资金成本、土地成本作为市场手段压缩部分高档商品房产能，在此指引下，金融机构被引导大力支持廉租房建设，谨慎而挑剔地进行高档商品房项目放款。因此，收益低、规模小的房地产融资项目将被信托公司基于风险收益考量而摒弃。

　　银监会近日发文对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标作出了明确规定。在诸项业务中，房地产类业务成为调控的核心部分，其系数的设定与当前的监管政策紧密挂钩。其中，在单一类融资业务中，受监管层支持的公租房及廉租房融资风险系数为0.5%，其他房地产融资为1%。在集合类融资业务中，公租房及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资则为3%。

　　“如果一个项目无法获得金融机构的资金支持，必然走向民间私募和行业整合。从社会生产效率角度看，这样的并购有利于提高资源配置效率，因为对被收购方是低效、挠头的东西，对于收购方可能是高效、渴求的资产，所谓甲之鲍鱼，乙之砒霜，就是这个道理。”刘擎说。

　　李玮栋预测，由于大型国企、知名房地产企业与区域龙头企业拥有相对充沛的现金储备、更高的运营效率和更强的市场适应能力、资源整合能力，因此其主导的并购将出现增长，房地产行业的集中度未来将不断提高。