房地产新一轮调控升级，二、三线城市限购令的冲锋号已经吹响。据了解，住建部已经开始调查分析部分二、三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并将据此草拟新一轮的限购城市名单。

　　“两类二、三线城市入选限购名单的可能性较大，一类是旅游和沿海城市，一类是一线城市周边的城市。”17日，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗接受经济导报记者采访时说。

　　“就山东来说，烟台、威海、淄博等房价增长较快的城市被纳入限购令的可能性颇大。”同日，山东师范大学人口资源与环境学院房地产经营管理系主任、房地产研究中心主任、导报特约评论员程道平分析说。

　　新增限购城市可能超过100个

　　在李铁岗看来，两类二、三线城市可能需限购。“一类是旅游和沿海城市，这种城市吸引投资住房比较多。另一类是一线城市周边的城市，这类城市会吸纳较多由一线城市挤出的投机需求。”

　　单纯从全国房地产开发景气指数的数据看，虽然依然呈现上涨，但是上涨已经出现了分化。受到调控的一线城市持续萎缩，而部分没有限购的二、三线城市则是上涨的主力。

　　“沿海城市的海景房多为投资性住房，很可能会因此受到影响。”山东经济学院房地产研究所所长、教授、导报特约评论员郭松海表示，二、三线城市因为没有限购，房价被投资性住房需求推动，沿海城市的海景房表现得尤为明显。当前沿海城市的房地产存在过度开发的情况，上涨过快。海景房热持续升温，甚至开发人造岛房产，这在很大程度上推高了房价，其在开发速度和规模上都需要得到抑制。“空置率是国际上通用的衡量房地产泡沫的标准，海景房的空置率普遍较高。对沿海的二、三线城市限购能很好地挤出这部分泡沫。”郭松海说。

　　对于限购的范围，郭松海认为，在推动房价上涨方面，不只限定到三线城市，烟台的龙口、威海的乳山等城市，可能会被划为四线城市，但是其海景房对推动房价产生了一定的作用，可以考虑将这部分房产纳入限购。

　　目前执行限购的城市超过40个，这些城市的成交量明显萎缩。下一步，限购很可能全国化，预计限购的城市可能新增超过100个。

　　地方政府需主动执行限购

　　有权威人士称，本次草拟限购名单，首先要看地方的积极性。

　　“本次限购并非强制，主要以积极推广为基调。”李铁岗表示，对二、三线城市限购将以鼓励推广为主。“现在地方政府对房地产市场有了正确的认识，意识到房产的稳定有利于经济发展，走出了房地产不火热经济发展就不利的误区。所以各地政府对政策会积极配合。”

　　据业内人士透露，如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会做相应的沟通和督促工作。

　　据了解，草拟限购的二、三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

　　“一线城市限购政策，取到了很好的效果。当前，一线城市的房价涨幅已明显回落。因此，扩大限购的范围，有利于使整个房产市场的波动更小。”李铁岗说。

　　据国家统计局统计数据显示，5月份，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。

　　当然，对于确定限购名单的指标，在衡量房价涨幅的基础上，对房价上涨的原因还会具体问题具体分析。“如果确定房价快速上涨的主要原因是非本地资金的进入，那么这个城市理应出台限购政策；如果本地需求是价格上涨的主要原因，则再行商议。”业内人士透露。

　　除了房价上涨过快外，二、三线城市房地产开发投资增速过快，也成为限购升级的重要参考指标。统计局日前公布的数据显示，上半年房地产开发投资增速高达32%，投资热情不减。

　　程道平认为，烟台、威海、淄博等房价增长较快的城市被纳入限购令的可能性较大，其中，房价增幅最快的烟台或首先会被纳入。