- 他山之石：国外这样征税

　　在遏制房价方面，理论上政府的非常手段可不少，除了土地增值税(我国已有)，还有资本利得税和物业税。资本利得税在屋主卖出房产时一次性征收，税基是屋主买卖间的价差。而物业税是每年征收一次，税基是房屋的市场价值。

 
　　【日本】

　　日本政府惯用资本利得税对房地产进行调控。当地产价格上涨时，提高短期持有者的资本利得税以抑制投机，降低长期持有者的资本利得税以增加有效供给。该政策在前三次地产快速上涨期间被证明是有效的，但是到1985年至1990年地产价格第四次快速上涨时，短期投资者的实际资本利得税税率已经高达84.45%(加上其他各种所得税)，转让的成本高于持有的税收负担，大部分投资者不再愿意出售地产。特别是在地产被市场长期看好时，惜售心理更加明显，市场出现了供给不足的现象，进而加速了地产价格的上涨。房地产市场出现典型的量缩价涨的形态。

　　【韩国】

　　韩国房地产历史有两段值得研究。上世纪80年代，居民收入提高以及物价上涨驱动了韩国的地产牛市，而供给不足加速了房价的上涨。1987年，韩国政府开始征收累进制的物业税和闲置土地增值税。由于缺乏公允的地产价格，加之地方政府的利益关系，税基被严重低估，降低了实际税率，更重要的是，对未实现的收入征税，遭到了纳税人的抵制，进而减轻了该税对地产的调控力度。但同期政府大幅增加土地供应的政策减小了房地产供给压力，使房地产泡沫得到有效控制。2006年后，韩国房价再次飞涨。2007年，韩国政府将资本利得税提高到60%，和日本情况类似，结果是交易量减少，韩国楼市不降反升。

　　【德国】

　　德国稳定的房价水平一直为人称道。1977年至今，德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍。房价的稳定增长很大程度上归因于德国稳定而健全的税收体系。除了传统的物业税以外，德国还要征收交易税(3.5%)、资本利得税(所得税中征收)、遗产税和赠与税等。同时，针对地产投机的法律增加了投机者的风险：德国法律规定，房价超过“基准价格”的20%，出售者面临最高5万欧元的罚款；如果房价超过50%将构成犯罪。

　　【名词解释】

　　所谓房产税，是一种财产税。房产税以房屋为征税对象，按房屋的余值(即房产原值按照规定减去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

　　1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。根据《暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。其中，按照余值征收(一般是房屋原值的70%)的税率是1.2%(按年征收)，而按照租金收入征收的税率是月租金的12%。

　　过去的房产税指的是对营业性住房征税，而现在针对楼市调控所言的“房产税”将扩大房产税征税范围，将非营业性房产纳入征收范围。