加强风险防范 完善市场监管
 

    政策

    （五）加强房地产信贷风险管理。
 

    （六）继续整顿房地产市场秩序。
 

    （七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。

    （八）加强市场监测。

    看点

    国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击市场。

    解读

    加强房地产信贷风险管理、加强土地供应管理、打击囤地、增加房源透明度都不是新话题，但政策一出再出，成效却从不明显。

    从2004年9月中国银监会公布《商业银行房地产贷款风险指引》之时，就规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%。

    2008年1月国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
 

    与此次国11条相应，早在2006年7月，166号文件要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

    而“防止境外热钱冲击我国市场”虽然是国际金融危机下的新热点，事实上也在若干年前就被频频提及。早在2006年7月，建设部就出台了171号“外资限炒令”。

    推进安居工程 保障困难家庭

    政策

    （九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

    （十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
 

　 　看点

    各地要通过棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源。

    鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

    解读

    廉租房在“国十一条”中独获“钦点”是其重要地位的体现。不过，廉租房也如经适房一般，大有沦为老生常谈之势——这也就从侧面反映出，“革命尚未成功，同志仍需努力”。

    经适房和廉租房的话题在过去几年始终争论不休，解决困难更是每年都喊。

    早在2005年5月，“新国八条”就提出完善城镇廉租住房制度；2006年5月，“国六条”提出加快城镇廉租住房制度建设；2006年8月，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》；2008年两会，政府工作报告提出要“抓紧建立住房保障体系”；2008年11月，国务院常务会议提出加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；2009年1月9日，住建部表示全面推进保障性住房建设，解决260万户城市低收入困难家庭和80万户煤矿、林区、垦区棚户区家庭的住房困难。

    督察房价上涨 省府需负总责

    政策

    （十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

　　看点
 

    各地要认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

    国务院有关部门要加强检查和指导，对重点地区和城市进行重点督查。

    解读

    让地方政府摒弃一城一池的私心，让他们担负起落实楼市调控政策的责任，是增强政策执行力的根本之道。

    调控政策不能流于空话，而要落到实处。而2008年之前房地产调控的失败，一大原因就在于地方政府出于自身利益的考虑，对调控政策避重就轻。比如，在2005年3月，“国八条”提出要高度重视稳定住房价格，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，但并未点明地方政府在执行中的重要作用。直到2009年12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，才明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，强调“地方政府要切实负起责任”。
 

    随后在12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。这一政策实质上是对地方政府的“土地财政”作出了限制。