春节回乡楼市见闻录（摘选）

　　地区：湖北咸宁

　　作者：道听途说2008

　　本人近12年地产资深从业者，原来北京知名地产顾问总监，现居住在湖北。近年主要是操作四五线城市的楼盘。咸宁位湖北南大门，是地级市，辖区人口243万，咸宁市区人口约40-50万，但城市规划宏大，规划4城一区，整体城市面积约150平方公里，根据中国规划要求，一平方公里城区对应是一万人口，现在咸宁城区只有规划人口三成左右，因此评为中国鬼城第9位。

　　目前家乡咸宁楼市主要呈现下列特征：

　　1、市场供应量大，供需失衡。基本是每个家庭均二套房，城市规划混乱，私房与福利房建设多。特别是2012年开始，每年政府建设公租房与经济适用房，大约8000套房，咸宁城区商品房成交量，年均1.2万套（含商铺与写字楼），其中近4成是单位福利房。城区销售最好项目基本都是福利房。现在商品房买房都是外地打工与乡镇来市区买房的，其它公务员与做生意的，基本都已经有房，有的是多套房，市场供需失衡，导致最近两年价格呈下降趋势，地级市住宅均价3000，较下面县市价格还低，销售情况还差。

　　2、价格下降达到1成半，但成交量没明显上升。特别去年7月份开始，中国股市上涨，导致营销中心来访量下降7成，很多营销中心月成交量为0，下半年成交量较上半年下降3成，去年11月份开始，各项目明显降价过程，最大幅度超过2成，已经有两个开发商老板跑路，开发商资金断裂项目比较多，现在普通住宅价格2500-3200，别墅价格4000-5200，商铺价格区分比较，专业市场3200-5000，其它商业8000-15000。

　　3、政府已经出台一系列政策，但效果不明显。如二套房贷款利息等，预计后续陆续有新刺激政策出台，政府加大推地进度，但开发拿地不积极。

　　4、开发商现在明显谨慎，很多手中有地开发，不敢开发，回笼资金较慢。碧桂园、福星城（福星股份）等大型房地产公司销售情况也非常不妙，项目通过各种方式隐性降价促销跑量，特别是咸宁碧桂园花园洋房，其价格较2012年春节，已经有近15%优惠，2015年春节，很多项目民工工资无力支付，拖欠员工工资与提成 ，拖欠广告费等现象普通。

　　5、后市研判。整体项目销售仍然不会起色。原因市场供需失衡，这样导致部分没有实力开发出局；肯定还有开发商 因资金断裂跑路，价格下降处下降通道，但降价空间不大，原因现有开发商打出1800元价格，接近成本价，但成交情况不佳，加上2015年的政策较2014年宽松，开发商可通过贷款缓解资金压力，不排除有实力开发商，抢先降价跑量撤退，这样对中小开发商就是极大打击；预计这种下降通道可能持续两三年时间。