而在土地出让趋于集约化的情况下，一些旧改项目的用地价格也在逐渐攀升。上述房企高管表示，目前旧改项目的开发周期一般高达5~8年，开发周期偏长，前期投入资金回笼时间较长，在房地产行情低迷的情况下，房企参与旧改会越来越谨慎，毕竟不确定性和风险较大。

　　事实上，万科、新城等不少品牌房企几乎不会参与旧改项目，热衷旧改的房企多为一些本地中小房地产开发商，这些企业无法在正规土地交易市场上和大型房企竞争，只能凭借良好的政商关系来获取土地，但是持续推进的反腐风暴正在改变房地产行业的潜规则，中小房企洗牌有望加速。

　　旧改流程面临变革/

　　随着城市化进程的快速推进，匮乏的土地资源制约了后续发展。到2020年，上海新增建设用地数量为0，而深圳目前已经没有新增建设用地了，因此未来一线城市的房地产市场将会越来越多依靠旧城改造项目。

　　事实上，旧城改造作为改善民生的重要内容，地方政府对此高度重视，通常会给予融资支持和配套金融服务。一般情况下，地方政府会通过适当延长部分经济适用房建设贷款期限，和下浮经济适用房建设贷款利率来吸引企业参与旧改，因此企业可以控制部分成本。

　　在佳兆业事件后，某些官员利用旧改进行权力寻租的情况将会有所收敛。上海杜跃平律师事务所主任杜跃平表示，旧改本身是有严格法律规范的，但是因为某些流程不透明，政商之间本应有的健康沟通进入了灰色地带。如果未来地方政府减少行政干预，贪腐行为受到严格制约，平等对待每一个市场主体，那么企业就可以从容参与旧城改造。

　　上述房企高管认为，未来有能力参加旧改的房企有两类。第一类仍然是本地中小房企，这些企业熟悉本地市场，和地方政府和本地金融机构的沟通也更为便捷；第二类则是在区域深耕多年、已经累积丰富经验的外来规模房企，实力雄厚，对本地市场也有一定的了解。

　　为了避免贪腐现象的出现，未来政府可能会对旧改流程进行调整。上述房企高管表示，如果未来地方政府先解决动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发，将是一种比较理想的模式。据悉，香港目前正是采用这种旧改模式，政府主导拆迁，按周边楼价来赔偿拆迁户，而不是将企业和居民捆绑在一起。此外，地方政府也可以将成片的旧改项目进行拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。

　　随着反腐力度继续加大，旧改中越来越多的“猫腻”会暴露在阳光下，随着灰色地带被清除，未来旧改领域依然存在很多机会。

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　　信贷风险

　　佳兆业遭遇“黑天鹅”金融机构事前风控难度大

　　根据亿翰智库发布的2014年房企销售业绩显示，佳兆业凭借282亿元的销售额位列第19位，出色的销售业绩和良好的财务状况，使得佳兆业的融资需求很容易得到满足，甚至有些金融机构争先恐后与类似的品牌房企进行合作。

　　然而，佳兆业曝出债务违约风波之后，据悉，继中信银行等19家金融机构向法院申请对佳兆业的资产进行诉前财产保全后，广东华兴银行深圳分行等5家金融机构加入追债行列，至今已有24家金融机构受困于佳兆业事件，而佳兆业的6亿多元银行存款已经被冻结。

　　从资产优良的品牌房企，到部分涉事资产被查封，佳兆业的突发事件也给不少金融机构带来了不利影响。兴业信托一名内部人士告诉《每日经济新闻》记者，房企如果和政府官员之间存在利益输送，金融机构很难事先对此进行风控，一旦事发，就会造成极为不利的影响。

　　五牛基金投资副总裁吕伟宾也表示，面对房企的融资需求，金融机构考虑更多的是企业的资金流、回款能力等财务状况和项目本身的资质，政商之间的利益往来在暗处，金融机构很难把握并加以防范，因此部分信托项目不太愿意参与旧改项目的融资。

　　随着更多房企涉贪腐案的曝光，部分房企也面临着巨大的信誉危机。惠誉评级企业评级部董事王颖表示，评级机构会根据房企的公司治理情况给出评级建议，主要包括管理架构、经营业绩、财务指标、项目分布、库存量等因素，涉及贪腐等但没有确凿证据的，暂时不会纳入评级系统。不过，如果企业的确存在这方面的不良历史记录，且无法出具改善内控的证据，评级结果是会受到影响的。

　　公开资料显示，2014年前三季度，国信香港、瑞士信贷等机构对佳兆业均给出了“增持”的评级建议，进入12月之后，海通国际、野村证券等则给出了“减持”的评级建议。这也意味着，如果房企因涉贪腐等遭遇突发事件，某种程度上其评级结果也会受到偏负面的影响。

　　佳兆业事件也给不少金融机构敲响了警钟，今后，金融机构对项目的挑选将会越来越严格。吕伟宾坦言，今后房地产信托基金将会更多选择良性的、市场化程度高的项目，只能通过此举来规避风险。记者了解到，针对已经开展的项目，不少金融机构也在进行排查。上述兴业信托内部人士向记者表示，他们的确在对房企的偿债风险进行排查，尽可能对风险进行防范。

　　佳兆业的“黑天鹅”事件，正在对整个行业产生不可估量的影响。随着反腐继续推进，未来评级机构会更多地将房企涉及贪腐的历史记录纳入评级，金融机构面对房企的融资需求时，也会更加谨慎，因贪腐引发的产品安全问题将成为重要的考量因素。对房地产企业自身而言，今后参与旧改等政商联系密切的开发项目时，对边界的把握也会更加审慎。

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　　行业预测

　　2015年房地产行业“天气预报”

　　“去年上半年能够争取到给佳兆业这样的公司发信托产品已经很不容易了，谁会预料到会发生这样的事。”一家知名信托公司的信托经理向《每日经济新闻》记者感叹道。

　　佳兆业违约事件，让此前很少被注意到的房地产行业腐败风险，第一次被高度重视，引起行业内外的警觉——佳兆业之后，会否还有其他地产公司因卷入腐败案件而被禁售，或者被司法部门勒令冻结银行账户，导致资金链断链？

　　多数行业人士相信，佳兆业的现象仅属于个案，而且随着房地产行业的腐败问题逐步暴露，类似现象会越来越少。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产行业未来将更趋规范，对行业的行政监管也更趋透明。

　　佳兆业事件仅是特例？/

　　尽管佳兆业事件让境内外投资者对房地产行业有所担心，但是在卫明不动产智库负责人蔡为民眼中，“佳兆业应该是一个特例”。在他看来，虽然过去开发商为了获取更廉价的土地，会涉及一些官员的贪腐行为，但大部分涉及并不深，因此产生的后果也不会特别严重。多数情况下，只要能向纪检部门说清楚问题，一般也只是企业负责人需要承担相关刑事责任，对公司的经营不会有太大影响。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部负责人简可说，反腐对房地产行业的影响目前已经充分显现，所以未来反倒影响不大了。

　　在房地产行业，佳兆业的案例确实有一些特殊性。

　　一位不愿具名的地产商高管表示，佳兆业事件其实更多是与旧改工程有关。而在这个领域，目前大多数房地产公司的兴趣都不大。原因是旧改一方面会令企业沉淀巨额资金，短期内难以获得较好的收益；另一方面则是因为参与旧改需要一定的政商背景，而这会令政商关系趋于复杂。所以，相当一部分上市地产企业并不愿意涉足这一领域。　　 在他看来，佳兆业事件后，房地产企业涉足旧改的现象会进一步减少，尤其是如果国家未来允许各地的城投公司发行城投债，用以作为旧改的资金，那么房地产公司参与城市旧改的情况将进一步减少。对各地政府来说，净地出让项目，不仅符合国土资源部对于土地出让的规定，更有利于土地以更高价格出让。

　　行业整体环境向好/

　　由于此前有消息称，央企背景的一家企业愿意收购佳兆业，因此，本次事件之后，业界有观点认为，会再出现“国进民退”的趋势，即国有资本在推行混合所有制的大背景下，大规模进入那些市场化程度高的民营企业，演绎新版本的“国进民退”。

　　亿翰智库房地产上市公司研究中心副主任张化东就持类似观点。他认为，随着一批民营房地产企业涉嫌腐败事发，未来政府官员在和民营企业接触时会格外谨慎，尤其是涉及旧改等领域时更会如此。

　　在这样的背景下，国企可能会获得更多的旧改或者购地机会，而民营资本则需要转向更为激烈的公开市场参与土地拍卖。在综合成本日趋上升的大背景下，部分民营房地产企业也许会和绿城一样，转投国企的怀抱，进而获得比较多的经营优势，以提升公司的收益。

　　也有业内人士并不认同上述看法。因为，腐败并不仅仅出现在民营企业，在国有企业也有可能涉及，因此，并不存在政府官员可能会更倾向于和国有资本接触的说法。

　　不过，经过持续的反腐，也许会对房地产行业的整体管理环境产生良性促进作用。欧阳捷表示，原来的管理界面并不是特别清晰，哪些在政府管理职责范围内，哪些不在其管理范围内，没有一个明确的定义，这给了一部分腐败分子权力寻租的机会。但是随着反腐力度的深入，以往行政权力的灰色地带将慢慢变得透明，政府对房地产行业的管理也会变得更为透明、规范，从长远来看，有利于促进行业发展，为房地产市场创造一个公平、公开、透明的市场竞争环境，所以对行业的未来反而是件好事。