近期，佳兆业债务违约风波牵动着很多房地产人士的神经，这不只是因为一家二线房企中的后起之秀濒临破产危机，还牵出了官员腐败问题。据彭博社报道，知情人士透露，佳兆业旗下深圳楼盘被政府锁定禁止销售，原因是官方对原深圳市政法委书记蒋尊玉问题的调查。实际上，过去一年因涉贪腐案件，多家知名房企相继受到纪检机构的调查，但像佳兆业这样或因涉官员贪腐而被“锁房”并引发多米诺骨牌效应的，还是第一次。

　　就在佳兆业违约事件爆发后不久，因原山西省高平市市长杨晓波被调查，其主导的碧桂园城市综合体项目也不得不随着碧桂园的退出而终止，原因是当地政府对地块功能进行了调整。

　　在楼市一片低迷中，部分房企因事涉反腐而给自身经营带来了风险，但对大多数守法经营的房企而言，反腐犹如一缕清风，吹走了房地产行业的很多潜规则和寻租现象，从而给行业带来新的活力。正如前美国最高法院大法官路易斯·布兰代斯所言：“阳光是最好的防腐剂。”

　　近日，习近平总书记再度重申了反腐的重要性。他强调，反腐败斗争形式依然严峻复杂，党风廉政建设和反腐败斗争永远在路上。

　　但是，房地产行业人士没有想到，反腐会成为2015年的行业关键词。以佳兆业为代表的部分房企被曝因涉及腐败而陷入困境的同时，也让很多人看到了希望：作为曾经的权力寻租“重灾区”，在经历本次反腐风暴以后，也许会比以往任何时候都更健康、更加“充满阳光”。

　　兰德咨询总裁宋延庆此前接受记者采访时表示，他们对房地产开发过程进行全面梳理研究发现，共有116个可能存在寻租的环节，基本占到了房地产全产业链的95%。

　　土地市场成腐败高发领域

　　刚刚过去的2014年，房地产行业不太平。

　　2014年4月22日晚间，华润置地宣布，公司执行董事和董事会副主席王宏琨因个人健康理由辞任。随后有消息证实，王宏琨是因为涉及华润集团前董事长宋林事件被带走调查。2014年5月，重庆市第三大地产商协信集团董事长吴旭被传接受调查，因卷入华润宋林案。截至2014年末，近半年时间内，协信已经出售了上海5栋写字楼，这被外界认为系套现自救。

　　这仅仅只是一个开始，2014年下半年以来，先是雅居乐主席陈卓林在10月份被昆明市人民检察院批准执行指定居所监视居住（昆明市检察院已于2014年12月结束对陈执行“指定居所居住措施”），随后港股上市房企佳兆业集团主席郭英成被传“失联”，两者皆被传与贪腐事件有关。2014年12月19日，香港新鸿基联席主席郭炳江被裁定为串谋公职人员行为失当，再次受到公众瞩目。根据《华夏时报》报道，在广东、湖北、重庆、四川、云南等地，仅2014年被公开曝光牵涉官员落马案的房企老板就超过10个。

　　从地方区域公司到行业知名的标杆房企，地产行业的政商关系一直被外界所诟病。

　　一位地产行业分析人士对记者表示，土地的非市场化环境使其成为房地产寻租的“重灾区”，近几年以权谋私、贪污受贿被查的领导干部中，超过三成涉及土地问题。

　　“从目前国内反腐的节奏看，房地产市场将成为政府重拳打击和督察的领域。尤其是土地出让、房屋拆迁等层面，可能存在各类流程不规范甚至违规挪用资金等问题。换言之，此类房企承诺的投资回报率背后，部分是有水分的。”严跃进表示，如果拧干这些水分，投资回报率可能达不到投资者预期。

　　116个环节存在寻租可能

　　“房地产已经成为了高风险行业。”一位不愿具名的上市房企高管对《每日经济新闻》记者说。在其看来，房地产行业的反腐已经渗透到整个行业链条，而2014年以来已经从执行层面上升到了管理层面。该人士表示，目前只要有官员落马，一般都会有开发商被牵扯进去。

　　有报道称，2014年10月，深圳市政法委书记蒋尊玉被带走后，深圳地产商胆战心惊，而蒋尊玉被调查也是因为深圳龙岗一大型地产商在当地开发的高端别墅区被审计出涉及经济问题。

　　归根结底，地产行业的寻租点太多，更容易滋生腐败。宋延庆此前接受记者采访时表示，他们为一家资产规模达500亿元的大型房企提供咨询服务时，对房地产开发过程进行全面梳理研究，发现共有116个可能的寻租点，基本占到了房地产全产业链的95%。寻租者除了各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，还包括银行、房企内部，甚至包括个体经营承包者、居民等。

　　但从目前行业领头的企业来看，都在力求确保管理运营方面的健康运作。

　　万达集团宣布，自2015年开始，所有万达广场综合体新开工项目，都将实行“总包交钥匙”管控模式，取消招标职能。万达集团董事长王健林称，“总包交钥匙”模式取消招标职能，多介入项目建设过程使万达商业地产建设生态链更加健康，更有利于推进企业的反腐败工作。

　　而万科董事会主席王石在游学期间曾说，“作为中国最大的住宅地产商我就敢说我不行贿，当然，不行贿是个底线，还有透明度，讲诚信，讲规则。”

　　“对标杆企业来说，品牌美誉度尤为重要，一旦出现房企违规被查的事件，往往会让产品销售受阻，并带来企业品牌的恶化。”严跃进对《每日经济新闻》记者表示，如此一来，债权人和投资人都会因担忧经济利益受损，从而在后续的投资方面更加谨慎。

　　莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨接受记者采访时表示，房地产业属于资金密集型行业，开发周期长、资金投入量大，而企业一般自有资金投入较少，现金流状况受项目建设和销售进展影响大，主要依靠外部资金及销售回款滚动经营。一旦房企项目销售回款受阻，经营资金链将面临较大考验。因此，清晰的股权结构、明确的责权利益，是一个企业平稳运作的基石，同时稳定的回款能力以及充裕的现金流可抵御市场波动带来的负面影响。

　　她说，海外融资确实会存在成本提升的可能，但主要是由于受到美元走强的影响，佳兆业的违约事件，更多的是公司自身问题，是行业的个案，并不会波及到整个行业。

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　　行业反思

　　4亿港元到期贷款何以压垮佳兆业？

　　谁也没想到，一家年销售额超过300亿元、国内排名前20的上市房企，会在短短1个月之内濒临破产重组的危机。

　　2015年1月1日晚间，佳兆业集团 （01638，HK）发布公告称，由于公司原董事会主席郭英成辞职触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文，未能如期偿还汇丰银行4亿港元定期贷款，引发了第一场贷款违约风波。

　　记者了解到，截至2014年6月30日，公司拥有111亿元现金，资产负债率为75.62%，扣除预收款后真实负债率为56.59%。拥有如此充足的现金，本来足以应付任何不测。佳兆业却仅仅因为4亿港元定期贷款到期而宣告债务违约，这不禁引发业界猜测，佳兆业的真实财务状况如何？

　　诱因：金融机构争相查封佳兆业资产/

　　在2014年12月前，无论是销售业绩还是股价走势，佳兆业堪称表现最佳的上市房企之一，但危机总在一片歌舞升平中到来。

　　根据佳兆业2014年12月初发布的销售数据，公司在前11月实现合约销售金额271.8亿元，完成全年目标的90%，目标完成指日可待。与此同时，多数投行均给予佳兆业“买入”评级。野村证券在2014年10月末发布的研究报告便指出，佳兆业在深圳共有13个项目，保守估计可提供逾1100亿元的可出售资源，至少在2019年前，其销售非常强劲，维持“买入”评级，目标价为4.15港元。

　　但自2014年12月佳兆业被曝位于深圳的多个楼盘、合计50亿元的货值被深圳市规划和国土资源委员会的相应地方分支机关锁定买卖协议备案，导致公司在深圳的所有经营活动处于休克状态后，公司随后接连曝出离岸贷款违约、优先票据未按时付息，以及被多家金融机构申请查封资产等事件，让这家本应在2014年超额完成销售目标的房企新贵，一度传出走向破产重组的境地。

　　另据中国证券网报道，杭州透明售房网显示，佳兆业位于杭州五常一楼盘项目全部房源显示变成限制房，共计待售房源749套。也就是说，该项目全部待售房源突然被锁死，禁止销售。

　　上述“锁房”事件发生不足一个月，2015年1月1日晚间，佳兆业发布公告称，由于公司原董事会主席郭英成辞职触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文，未能如期偿还汇丰银行4亿港元定期贷款，引发了第一场贷款违约风波。

　　随后，深圳龙岗区两个旧改项目的合作伙伴宣称佳兆业违反项目的合作协议、多家内地银行以及信托公司申请查封公司资产、美元优先票据出现技术性违约，总资产达到1000亿元的佳兆业仿佛在一夜之间崩盘。截至2014年12月24日停牌前，公司股价大幅下跌至1.59港元。

　　“从资产负债表来看，佳兆业的财务状况其实并不差，截至2014年6月30日，公司拥有111亿元的现金，资产负债率为75.62%，扣除预收款后真实负债率为56.59%，在行业处于合理水平。”某上市房企高管陈华（化名）向《每日经济新闻》记者表示，但作为资金密集型行业，房企日常经营运作需要现金的高速流动，拿地、原材料进货、工程建筑、员工薪资等大量环节需要消耗现金，但公司真正的自由现金流并不多。如果一个销售占比接近30%的地区突然被暂停经营活动，没有了现金回笼，企业资金面将遭受严峻考验。

　　“更致命的是，深圳项目被封锁的消息传出后，引发金融机构恐慌情绪蔓延，争相申请查封佳兆业资产。”陈华说，对于银行而言，只要房企有一个项目出现异常状况，这种忧虑情绪在银行间会快速传播，随着佳兆业在深圳的全部项目均被封锁，与这些项目有配套融资的银行一窝蜂要求还款，即便是深圳以外的项目，银行也会由于担心企业前景而催款。在这种情况下，即便强如万科也不可能同时应付如此多金融机构的还款要求，最终导致佳兆业越来越多的资产被法院查封，部分现金存款也被冻结，现有资产已经无法盘活。

　　在陈华看来，随着有关佳兆业的负面消息在全国蔓延，外地项目也会受到购房者对公司破产担忧的影响，销售陷入低潮，无法为公司提供新增的现金回笼。对于身处长产业链的房企而言，只要其中一个环节出问题，负面消息的发酵很可能会将企业拖到崩溃的边缘。

　　根据佳兆业在2015年1月12日晚间发布的最新公告，公司正与数名候选人 （含国际投行）商讨，以委聘可就公司的资本架构提供战略建议的财务顾问，并协助公司审阅及评估多种方案并制定可获得各方同意的解决方案的计划。

　　某央企背景的房企高管向记者表示，按照目前的现状，佳兆业能盘活重生的可能性微乎其微，也看不到生命人寿出手相救的迹象。考虑到佳兆业自身资产优良，最好的解决办法是寻找新的投资者接盘，具有较强背景的央企、国企类房企是理想目标。