龙湖地产的秘密武器

　　如何评价天街对于龙湖地产的重要性都不为过。

　　正经历转型的中国楼市或许将改变房地产行业的游戏规则。在过去十余年的黄金时代里，住宅产业成为房企利润的主要来源。城市化带来的巨大人群进入都市之后的第一项大投资，便是购置一套属于自己的住房。

　　依托着居民对住宅的巨大需求，以住宅开发为主的房地产商获得了飞速的发展。以万科为例子，2001年时，万科的年销售额不过44.55亿的水平。2004年突破百亿规模时，还成为房地产界一时的话题，但截至2011年底，万科年销售额达到了1215亿的水平。10年时间，增幅超过26倍，平均年增幅接近40%。

　　龙湖地产同样曾是住宅行业火爆的受益者。上市之前的2008年，龙湖地产的销售总额仅为115亿元，然而仅过四年之后，龙湖便在2011年取得了382.7亿的销售总额，翻了两番有余。

　　不过，高增长的时代显然已经结束了。2010年楼市调控深入之后，以纯住宅开发为主的开发商都出现了业绩增长放缓，甚至下滑的迹象。

　　一些楼市分析人士也宣称，中国房地产行业的黄金时代已经结束，尽管未来相当长一段时间内开发商还大有作为空间，但利润率和发展速度都将大不如前，相比之下，只可称之为白银时代了。

　　白银时代来临了，但并不意味楼市的高增长期结束了。商业地产，被诸多开发商看好成为取代住宅而成为企业业绩增长的核心贡献源。

　　调控初起，转型商业地产成为房地产业内的热门话题。甚至连一向稳健，坚持住宅开发主业的万科也曾有了试水之举，但并非每个开发商都找到了商业地产的密码。闹市之中，半死不活的商业项目依旧比比皆是，商业，并不因人潮聚集而自动扎根存活。

　　更因为受到国际宏观经济复苏缓缓，消费者消费意愿下降等因素的影响。2012年的中国商业市场也举步维艰。甚至连号称国内商业地产第一位的万达也因此放缓了脚步。

　　根据万达集团董事长王健林的介绍，从全国开业的50个万达广场看，此前每年每个广场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢。与此同时，无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比也都在下降，商家正收缩开店的计划。

　　大势之下，龙湖地产的数据怎么看都像是异数。2011年起，天街成为龙湖地产销售业绩的核心贡献者，且增幅势头不减。而商业运营方面，超高的出租率及租金收入迅猛增长的势头也不见减缓。

　　不仅如此，借助商业地产的强势崛起，龙湖地产在集团内也完成了住宅、商业、物业管理，三大块业务的资源整合。三架马车的齐头并进也使龙湖得以在企业内部完成资源的优化组合。

　　尽管龙湖地产已从事商业地产开发及运营多年，但天街的崛起才让其终得正果。在中国房地产迈向新时代之际，龙湖已拥有一把新时代的制胜利器。

　　越来越多的业内外人士好奇，龙湖天街成功的秘密到底在哪里？

　　解码城市化

　　龙湖天街的成长，显然与中国迅速进行中的城市化息息相关。在过去十年，以及未来相当长的一段时间内，创纪录的人潮正不断涌向城市。给大都市带来新的经济活力，更多的市场需求，更多的合作与共赢。不过，他们也正迫使都市不断往外扩展自己的空间，以迎接这些新的成员。

　　工厂、写字楼、住宅开始填斥着城市新区，随着人流的到来，无数的商业机会也存在于其中。天街综合体，也在其中寻觅着自己的发展机会。

　　摆在龙湖地产面前的第一个问题是，天街为谁而建？

　　答案简单明了，中国新兴的城市中产阶级。

　　龙湖地产的逻辑很简单，目前全国中产阶级人口大约占23%，而在北京、上海，这个比例则超过40%。美国波士顿咨询公司的报告称，中国将有半数家庭到2020年都会迈入中产阶级，这意味着，未来10年，中国中产阶级及富裕消费群体将新增约2.7亿消费者。可以毫不夸张的说，谁把握住了城市中产阶级的消费需求，谁就把握住了未来社会的绝对财富中坚力量。龙湖地产所需要做的，便是为这群正在兴起的城市中产阶级打造出一个变革性的产品，完美诠释都市生活的范本。

　　但接下去的追问本令人头痛，这些新兴的城市中产阶级希望看到什么样的天街？一千个人本可能有一千个不同的答案，但在中国城市化之初的乱象，却令千人有了几乎一致的需求——避开“都市病”。

　　随着中国大都市的扩大，各类都市病也开始困扰都市人的生活。拥堵的交通，低效的出行，忙碌的人群都让人们无法在都市里觅得悠闲和愉悦。在生活、工作、休闲三者之间，人们总需要耗费太多的时间和精力进行转换。

　　龙湖地产对于天街系列的构思，便是希望其能成为一个塑造出城市生活新样本的划时代产品。以解决当前城市生活中人们“对丰富资源的高要求”与“生活资源获取的低效率”之间的矛盾。

　　除此之外，中国中产阶级对家庭生活的重视也极高。在此前香港贸发局的一份《中国中产阶级消费行为报告》上可以得到印证，在参与调查的1050名中国城市中产阶级消费者中，93%的受访者愿意为家人提供最好的物质生活，82%的受访者表示，能够为自己和家人提供舒适和富裕的生活可提升自我形象，而比起外出吃喝玩乐，66%的受访者更享受自己或与家人朋友一起的休闲平静时光。

　　在高效获取生活资源，全方位服务家庭生活的理念之下，便有了北京长楹天街的规划和设计。“地铁上盖”，拥有“不打伞商业”的“三分钟城市生活圈”，丰富业态“一站式”满足家庭生活需求。“走出地铁就是Mall，下楼就逛街，出门就是公园”，龙湖地产试图以这样的产品来诠释自己的商业理念，并将成功复制到全国。

　　谁能把握住中国新兴中产阶级的地需求，谁便能解构出中国城市化的密码，谁便能开发出最受欢迎的商业地产项目。130亿的销售成绩，或许正是龙湖地产天街系商业综合体成功的注脚。