银行风险与开发商高负债

　　在这轮调控中，以限贷、限购为主的政策，紧紧扼住开发商的"钱根"，这也让房企的资金链不断遭遇考验。

　　据媒体报道，截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%，预增的房企仅有6家。最近三年上市房企平均负债率分别为65.8%、70.2%、72.1%，去年行业负债率达到创历史新高的72.1%。

　　为保证充足资金，今年以来房企通过各种渠道加快融资步伐。据中原地产统计，截至4月底，万科、中海、华润等龙头房企已确定完成融资额较去年同期增加约6成。

　　国家统计局公布的一季度经济数据显示，一季度房地产投资增速正在出现回落，这从侧面说明目前开发商的资金紧张，继续投资的意愿有所降低。另外，销售回款不理想，加上部分银行开始控制房地产开发贷，使得开发商的资金状况雪上加霜。

　　另据媒体报道，4月中旬，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定"分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款，同时对开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度"。建行的这一政策对于众多中小开发商来说无疑是一个噩耗，这意味着开发商想要从银行获取贷款的难度越来越大。

　　但值得注意的是，在刺激刚需的带动下，开发商甚至推出了包括"一成首付"等以首付比例为方式的促销手段，仅北京一季度就有十余楼盘推出了"首付分期"等降低购房门槛的营销手段。

　　"实质上无论是首付比例下降，还是以这种降低购房门槛的方式直接降价，其目的都是一个，就是提高成交量，但是对于前一种方式，实际上我们并不提倡。"上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示。她表示，后者由国家政策限制，主要是基于目前银行金融的风险防范，因为零首付或是一成首付与正常首付相比其撬动资金杠杆的效果是不一样的，而这也是造成前期炒房热的一个因素。而现在楼市低迷，开发商通过垫资或是其他方式，打擦边球，实质上银行金融会带来负面影响。"如果后期房价下跌，银行将承担不小的风险，因此这类促销实际上有违规的嫌疑，并不应该得到提倡。"

　　房企内部调整加速

　　另一方面，在楼市调控的高压下，房地产业也开始进行调整，从此前的狂热开始回归理性。

　　今年4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，这被认为是国内首起房企破产案。4月12日，广东佛山顺德区的一家房地产公司广德业表示，公司拟向法院申请破产和解。同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。

　　事实上，本轮调控启动至今，已有不少房企因销售不畅、资金断裂而转让股权或者被并购，杭州金星房地产开发有限公司破产事件也并非孤例。从2010年以来，我国房地产业的并购案例就开始持续增长。截至目前，房地产业已占据并购市场中诸多行业的前列。伴随着宏观调控政策、市场竞争等外部推力，以及获取资源、企业发展战略调整等内部因素的共同作用，今年后半年，房地产行业将迎来新一轮并购整合的浪潮。

　　据北京中原市场研究部统计数据显示，一季度全国房地产行业股权交易项目增加明显，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比去年同期的23宗、50.6亿元分别上升65.2%、101.7%。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，一些房企破产看似因持续深入的宏观调控所致，但究其根本，源自行业自身粗放式的发展模式。近年来房价飙升，大量资金涌入房地产，高负债、高杠杆率已成为房地产业的普遍现象，给房企带来高回报的同时蕴藏了巨大的风险。当调控不断深入，成交量和房价齐齐下降的时候，房企的资金风险就暴露出来，部分实力弱的中小企业自然会率先倒下。

　　不少行业专家表示，未来会有越来越多的中小房企顶不住政策带来的影响，破产企业会增加，但数量不会太多。房地产经济学专家邓浩志特表示，房企倒闭的多米诺骨牌效应不会就此开始，其实已经有不少小房企顶不住了，将企业连项目卖给更有实力的大企业，因此所以未来房企破产不会成潮，但不排除会出现并购潮。

　　上海易居房地产研究院院长办公室主任周建成也认为，当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则多是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企，像绿城这样的被并购案例较少。有些被并购，是出于被动的选择，有些被并购，是出于主动的放弃。