中央调控声不绝如缕，地方小动作此起彼伏购房者降价预期高企，开发商优惠抠抠梭梭银行家紧紧扼住钱根，开发商绞尽脑汁融资小型房企落泪“缴枪”，房企“大佬”趁机并购

　　本月7日，江苏扬州一纸奖励购房的通知，再次将楼市调控推到风口浪尖。

　　上述通知规定：扬州将对购置90平米及以下新房的购房人，给予所购房屋合同价款6‰的奖励，7月1日正式执行。这被业内解读为，地方通过微调政策再次试探市场。

　　事实上，此轮楼市调控自2010年4月启动以来，就开始夹杂着包括政府、开发商、购房人以及银行等诸多利益关系的博弈，调控愈发深入，博弈也愈发明显。对于以让房价合理回归的调控目标，现实的情况是，一方面购房者希望房价进一步下降，另一方面开发商仍存幻想继续扛价，更有部分开发商趁销售旺季到来逆市涨价。未来楼市的博弈将何去何从？房价是继续持平开始下降，还是随着旺季到来出现反弹？也引发更多的关注。

　　地方新政频试从严调控

　　扬州出台购房奖励通知，并非个案。自去年下半年以来，地方政府微调楼市政策的消息不绝于耳。

　　去年10月11日，广东省佛山市发布公告，将自12日起放宽限购条件，这让佛山成为国内首个放松限购的城市。但也就在当晚，佛山再次公告，为综合评估政策影响，决定暂缓执行该政策。据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等约有30个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，不过部分城市的政策一经报道就被叫停。

　　扬州此番政策，是否会因为有违中央的调控意愿，遭遇再次叫停也引发关注。但扬州市房管局副局长孙蔚在9日表示，该市所推出的奖励政策尚无撤销计划。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析称，限购令实施不到两年时间，全国楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。然而，各出奇招的"松绑"对策是否能对抗中央决定，目前来看未曾奏效过。

　　而4月份国务院常务会议在研究部署下一阶段经济工作时也特别指出，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

　　与此同时，在当前土地市场持续低迷的情况下，北京、天津、广西、云南等部分省市已经开始研究或推行土地政策微调。北京市国土局日前邀请中铁、住总、万科等15家知名上市公司和大型国企就2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场的建议进行座谈，其中除了地块的推介外，包括土地出让金付款进度、保障房配建比例等土地出让门槛是否调整成为胶着重点。"无论是降低保障房的配建比例，还是商品房地块的付款进度，开发商都是在跟政府博弈，希望在当前调控陷入关键期后以更低的成本获取更为优质的地块。"知情人士透露，开发商"讨价还价"的资本便是今年以来北京土地市场整体出现的下滑现象。

　　据统计，北京市前4月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，同比下降39%；而从近期的市场看，对于部分优质地块，一些资金实力较强的开发商已经表达出比较强烈的拿地诉求。

　　刚需购房者"对赌"开发商

　　本轮楼市调控的目标，即是让房价合理回归。但在大多数购房人来看，房价坚冰仍未有破裂的迹象。

　　中国指数研究院(微博)近期的数据显示，4月百城住宅均价环比、同比双双下降。其中，同比数据系"百城价格指数"公布以来首次下降。专家认为，调控政策执行两年来在抑制投机方面效果明显，但是市场大量的刚性需求存在释放预期，楼市正进入新一轮"博弈期"。一方面购房者希望房价进一步下降，另一方面开发商仍存幻想继续扛价，更有部分开发商趁销售旺季到来逆市涨价。

　　刚刚在上海、深圳等地闭幕的春交会也表明，不少龙头房企缺席的同时，参展楼盘的降价诚意也略显不足，开发商在"五一"房展期间的折扣力度有所保留，推出的特惠房数量也较少，而刚需在前期已经消化得差不多了，因此，成交也很有限。业内人士分析指出，春交会之所以出现成交少的情况，主要是因为房价还没有回归到市民所能接受的心理价位。消费者仍处于观望状态，期待价格进一步下降，供需双方的博弈仍在持续。

　　据链家地产(微博)市场研究部对2011年四季度以来入市的期房项目监测显示，从2011年10月入市的商品房项目来看，北京目前已有近四成楼盘出现降价，另外六成楼盘则出现试探性涨价。与此同时，为了吸引购房人，不少楼盘纷纷在促销手段上下功夫。如北京某楼盘项目，推出了一款"购房保障计划"，即开发商承诺业主，一年内房价涨幅如果不超过5.6%，开发商就会补偿业主。这个保障计划，也被业内称为"对赌协议"，表面上看利于购房者，但在操作层面实质上依然对开发商有利。

　　对于当前的市场，戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析认为，在调控压力下，当前住宅市场确实处于历史低位，除了公开打折的楼盘之外，市场中的大部分项目都存在议价空间，其中甚至包括那些拥有稀缺性资源、此前始终不愿意加入促销行列的高端住宅项目。此外，许多中端楼盘甚至是在以成本价出售。她认为，从历史数据分析，成交量迅速拉升往往是市场反弹的最直接信号，但是目前市场呈现明显"政策市"的特征。"因此仅凭短期成交量的拉升，就开始展望楼市的反弹，显然为时尚早。即使是收获了活跃行情，楼市成交依然处在低位。"

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，从中央政策来看很明显的是在支持刚性需求，即居住性需求。短期内也看不出政策继续从紧的迹象，所以对刚性需求不会有所束缚。他认为，通过长时间的调控，虽然博弈阶段还没有结束，但是目前市场上真正的刚性需求已经开始释放。我们培育的政策环境本来就是刚性需求的市场，在稳定市场和促进投资中寻求一个平衡点，而刚性需求就是这个平衡点。

　　事实上，近期对刚性需求的鼓励措施正陆续落地。比如，从3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠；此外，一些二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。另外，多个城市相继修改了"非普通住宅税"标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。