“马甲信托”：

　　不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产。

　　如何识别“马甲信托”？

　　1.询问信托经理或销售人员该项目是否按照房地产信托的监管程序事前报备,并要求其书面承诺;

　　2.查问信托资金真实用途,是不是房地产或主营为房地产的公司;

　　3.对认购信托的过程录音录像,如有被销售人员或信托公司“忽悠”的细节,日后可作为投诉或诉讼的依据；

　　4.投资房地产信托产品,应在房地产市场局势稳定一些后再说。

　　负面影响

　　投资者承担高风险

　　房地产调控打折

　　信托人士刘擎直言，“马甲信托”除了可以绕开银监会对房地产信托的审批和监管外，还可以大大降低房企融资成本。

　　普益财富信托研究员范杰算了一笔账，一个企业要发行一个信托产品，除了预期年化收益之外，还要支付给信托公司1%~2%的信托费，给代销银行2%左右的代销费用，此外还有托管费等。

　　房地产企业目前属于高风险的行业，地产信托预期年化收益率在12%左右的比比皆是，加上各方的费用，公司需付出的融资成本逼近20%，比其他产品高5%左右。

　　而通过改变标的物、取消房地产信托名称等方式伪装出的“马甲信托”，则可以以普通产品的融资成本，“腾挪”来大量资金。对于目前普遍资金紧张的房地产业来说，融资成本的下降非常有吸引力。

　　“但是对于投资者来说，事实上是以普通产品的收益率，承担了房地产行业的高风险，非常吃亏。”资深信托人士刘擎表示。同时，“马甲信托”也使得监管数据失真。“现在银监会都不知道到底有多少信托资金是流向房地产的，完全没有办法监管，也容易让房地产调控措施打折扣。”