随着监管部门控制渐紧和兑付压力渐大，目前房地产信托的发行量出现大幅收缩。但另一种顶着其他信托旗号、事实上资金依然流入地产行业的“马甲信托”正在迅猛扩张。业内人士提醒，这种“马甲信托”非常隐蔽，投资者一旦购买此类信托，等于是以普通产品的收益率，承担了房地产行业的高风险，是非常不划算的事情。

　　从去年7月开始越来越严格的监管措施，一点一点地将原本野蛮扩张的房地产信托逼进了死角。

　　根据普益财富发布的研究报告，2011年，一共有4051款集合信托产品成立，其中房地产信托为756款，占比为18.66%。在资金方面，房地产信托合计募集资金2015.55亿元，约占整个集合信托募集资金量的近三成。

　　据其统计，去年房地产信托虽然整体有所增长，但低于整个集合信托的平均增速，也低于地产信托2010年的增速。

　　新发房产信托比例收缩

　　而进入今年，房地产信托的发行更为疲弱。根据用益信托网统计，上周，投向房地产的信托资金在整个集合信托资金中的比例已经缩减到两成。而今年头两个月发行房地产信托产品仅仅29款，不到去年总量的4%。

　　另一方面，房地产信托还款期正集中到来。中金公司报告指出，2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模2816亿元。

　　银监会近日也对房地产信贷风险发出密集提示，要求信托公司做实做细房地产信托业务分析，及时应对，建立退出机制。

　　“马甲信托”成新捷径

　　由于信托公司并没有公开披露平台，2012年到底有多少房地产信托面临到期无法计算。而更加无法计算的，是数目不明、规模庞大的房地产“马甲信托”。

　　资深信托人士刘擎告诉记者，不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产，且这些房企通常因为资质不佳根本无法“光明正大”地发行房地产信托，为未来兑付埋下更大的风险“地雷”。这在业内被戏称为“马甲信托”。在房地产信托日渐式微的今天，它正成为房地产企业曲线融资的捷径之一。

　　另一位信托研究人员也坦言，“只要主体是房地产公司，或集团下属是房地产公司的，或者是同一个‘娘家’的下属两家企业，募集资金都有可能曲线进入房地产。”

　　在今年年初，一款名为“洋河股份股权收益权投资集合资金信托计划”的股权质押信托曾经引起过广泛争议。该信托计划拟募资1.5亿~2.5亿元，期限12-24个月，预期收益率9%~10%/年，信托资金用途则是用于受让洋河集团持有的洋河股份不超过508万股限售流通股股权收益权。但是由于质押价格不精确、资金用途不明等多个疑点，有信托公司的知情人士猜测，该产品的资金事实上是投向了房地产。

　　“其实很多股权收益权产品实质上都是房地产企业融资。”一位银行系信托公司人士直言称。

　　记者查询信托产品了解到，仅今年1月份在售的“蓝岛新型材料一期贷款项目集合资金信托计划”、“科瑞集团贷款集合资金信托计划”、“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款集合资金信托计划”等多家信托产品，发行文件上标明的资金投向领域是工商企业，但从资金运营披露来看实际投向就是房地产。