政策解读：

    国十条出台，对一度狂热的炒房客来说具有腰斩的气势，但政策的核心意图并不在打压房地产市场，而是为了让房价回到更理性的轨道。

    地产及其关联产业对国家GDP的拉动作用是举足轻重的，楼市的低迷对GDP一点好处也没有，在2010年即将过半的情况下，楼市的调控对GDP施加了大量的压力，是不是真要牺牲GDP来调控楼市，这应该是一件很难决策的事情。

    消费的抑制，必然会带来沉淀性爆发。政府此次调控，似乎要扮演市场经济中那只“无形的手”，希望政府能够看到那些首置者和改善居住者的刚性需求，本来楼市供求关系就应该由市场来决定，如果此次调控，打压了地产开发商的积极性，地产开发商也配合消费者“观望一下”，那么必然会导致供求链条的破裂，由此再现2009年下半年的情景也不是不可能。

    任志强曾戏言：纵观历史上中国每次让股市大跌的文件好象都寿命不长。事实上，国十条出台之后，股市一路大跌。房产的金融性已经得到了国人的认可，在通货膨胀的情况下房产的确可以保值增值，可遗憾的是在楼市受到调控后，股市非但没有红火，反而大跌。

    国十条仅仅是个开始，但真正能够体现2010年地产走势的“第二只靴子”现在并没有抛出来，地方政府的实施细则也并未出台，这是一场博弈开始的平静时期。

烟台市场走势分析

1、需求的刚性表现

    80后，90后崛起，这些年轻有为的人群，面临着裸婚的尴尬，蜗居的窘迫，他们的首置需求是很刚性的；60后、70后的人群，改善生活品质，旧城改造等因素带来的改善性置业需求也是不可忽视的；我市已经不再批农村宅基地，大量的新生农村人口的居住需求会继续给烟台楼市需求环节增加压力。总体来说，烟台楼市的需求仍处于极度旺盛的阶段，刚性需求急待释放。

2、烟台城市潜力的拉升价值

    在一线城市地王频出，土地供应减少的情况下，地产界的巨头开始纷纷关注二线、三线城市的地块。烟台的地理位置，优越山海岛湾资源，在三线城市中属佼佼者，作为全国最早开放的14个沿海城市，GDP位列山东三甲，自然倍受关注。

    看看2009年进入烟台的地产开发商就不难看出端倪，从万科、龙湖、越秀城建的进入，到中粮地产、暖山国际、万达集团，加上之前世茂集团，烟台已经悄然成为三线城市中的焦点、成为众多地产巨头和行业专家眼里公认的地产价值“洼地”。

    正在建设的城市轻轨，必然会拉动胶东半岛地区的经济，半岛1小时生活圈也在慢慢形成，烟台虽然与青岛有一样的地理位置，但房价却与青岛有较大差距（2010年1月青岛中国城市房价排行榜12名，均价9751元），烟台的房价仍有很大的上升空间。

3、城市化进程

    中国1980年的城市化率为13.6%，2000年突破30%，2005年超过40%，2009年我国城市化率只有46%，远远低于发达国家平均85%的水平，也低于世界平均55%的水平，社科院2009年12月21日发布《社会蓝皮书：2010年中国社会形势分析与预测》，预测2010年我国城市化水平将达到48%，2012年或2013年将超过50%的结构转换临界点，并在2015年达到53%左右。可见，在我国城市化率仍有很大空间。

    根据国外经验，当城市化率在35-75%之间时是地产行业最活跃的时期，地产会拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家电、日用品消费行业等。因此，城市化进程可以全面带动消费，而我市现在正处在这样一个大环境下。

擦亮你的眼睛、理性决策，2010年春节购房攻略

攻略一、该出手时就出手

    在今天，远见似乎比什么都重要，如前所述，这是一场博弈的平静期，远见起了关键性的作用。一线城市的房价，会不会下降，很有可能，炒作的因素过多，价格难免不真实。但纵观烟台地产，与一线城市有很大的区别，权威市调数据表明，烟台的楼市基本还是以居住为主，投资性质的购房比重很少，更没有过多炒作的因素干扰房价上涨。没有大起，自然就不会有大落，烟台房地产市场，受宏观趋势影响历来都是“波澜不惊”，刚性需求的强大支撑、加上烟台城市价值潜力的开发，总体来说烟台的楼市还会继续保持温和地持续上涨。

    所以不妨在这个平静期，把握好地产开发商的优惠政策，量力而行，果断决策，因为机遇并不垂青“观望”。

攻略二、一步到位的首置观

    近期出台的一系列限制二套房的政策，以及将来即将实施的多条针对“二手房交易“等限制性政策，不得不让首次置业者重新思考首套房的购买理念。之前可以用”梯度购房“的思路，即先购买低总价的，如小面积，或低品质、或远郊的房产，先”将就“着，等将来有条件再换好一点的房子。可是现在限制二套房及二手房交易的政策，越来越让换房成为一件很有”难度“的事情。关键是随着家庭成员的增多、子女的成长，事业地发展，收入地增长， “将就“的房子势必无法满足人生规划及生活需求，“换房”将不可避免。想想那些改善性需求人群的尴尬，首置时将就下，收入改善了再换房子，如今二套房5成首付，基准利率1.1，让人很难抉择。

    所以，从现在起，应彻底改变首置观念：宁肯稍晚点，或是稍吃力点，也要尽量选择可“一步到位“的优质房，选好了，选对了，量力而行，即使超前些，但从长期居住的角度来也说是正确的。