2010年已经到来，根据相关规定，1月1日起，个人购买房龄不足5年的144平方米以下普通住房，买卖将按差额征收5.5%的营业税。营业税的征收将按照业主最终出售价减去其当初买入价的这部分差额来计算。

    营业税政策的变动一时在业界引起恐慌，但不少业内人士却指出，交易中签订“阴阳合同”就可以实现“零营业税”，这神秘的“阴阳合同”怎么会有如何大的力量？

    早在细则出台后不久，有业内人士就已经表示，这项政策无法从根本上遏制二手房价上涨，因为很多无良中介都认为按照差额征收营业税对他们来说不是问题，他们完全可以通过“阴阳合同”的方式，按照购房原价来向当地国土房管局提交相关材料，从而实现“零营业税”。

    而业内人士也呼吁相关部门将此类现象纳入涉税违法犯罪案件的打击范围，严查此类现象。

何谓“阴阳合同”

    阴阳合同是指少数房屋所有权人为达到逃避二手房交易所涉及的营业税等地方税收或骗取银行贷款的目的，在二手房交易中签订的两份合同。

    所谓“阳合同”，是在房屋买卖中，由双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格一般都很低。这种合同虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，法院一般都判定其无效，不具有确定双方权利义务关系的效力。

    所谓“阴合同”，则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。现实中，法院一般都确认“阴合同”具有合同效力，可以成为确定民事权利义务关系的基础。

阳合同不具有法律效力的法律基础

    阳合同是当事人为了规避应当缴纳的税金而订立的合同，虽然是当事人双方真实的意思表示，但是根据“《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”来看，由于阳合同不正当交易和公害交易有可能给合同一方或双方带来效益，但却妨碍和侵害了其他主体对资源的占有、利用和交易，相对降低了社会总收益，增加社会总成本，动摇了整个市场经济交易的基础和安全。因此阳合同由于在内容上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而属于无法律效力的合同。

北京已禁止“阴阳合同”

    继去年下半年二套房贷从紧后，北京市银监局已经发文明确，2009年9月1日起，二手房贷款，各银行必须以二手房网签合同中约定的成交价格作为审批依据，以网签价格和评估价格两个中低的作为房屋抵押物价值发放贷款。这意味着，过去部分二手房购房人靠“阴阳合同”既实现避税又获得更多房贷的做法将被禁止。业内人士认为，该项政策实施后，对二手房成交的影响可能会大过二套房贷从紧。

切勿签订“阴阳合同”

    据了解，“阴阳合同”虽然尚未在南昌二手房交易中流传开来，但随着营业税“二改五”的实施，购房都都在为多出来的营业税烦恼，深圳甚至已经有中介公然向购房者推荐签订“阴阳合同”来实现“零营业税”。

    记者在此也提醒购房者在买二手房时不要为了为了少交或不交营业税铤而走险，签订“阴阳合同”的行为在损害国家利益的同时，也使自己买下的二手房失去了法律保障，日后难免会有更大的麻烦。