原文标题：龙湖逆势成长“密码”：利润质量稳步提升、规模优势显现

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随着政策和融资环境的收紧，不少房企压力倍增，面临诸多风险和挑战，龙湖能否逆势突围？8月26日，龙湖集团控股有限公司（0960.HK，下称“龙湖”）用靓丽的业绩回应了业界的质疑。报告显示，2019上半年合同销售额为1056.2亿元，同比增长8.8%；实现营收、净利润分别为385.7亿元、63.1亿元，分别同比增长42.2%、16.2%。财务结构进一步优化，净负债率53.0%同比下降2%，平均借贷成本为年利率4.56%，融资成本继续保持业内较低水平。

业绩持续增长和财务稳健运行，使龙湖在资本市场上获得更多认可。截止8月27日，龙湖股价涨幅超过24%，远远跑赢恒生指数，也跑赢A股房地产板块。在投资者回报方面，董事会决议派发中期股息每股0.36元，同比增长20%。此外，今年5月，公司被纳入香港恒生中国企业指数成份股。

值得关注到的是，两月后是龙湖上市10周年。“时间过得很快，对于上市公司来讲，没有故事就是好故事。”龙湖董事长吴亚军对于龙湖上市已经走过十年的历程不禁感叹。对于未来的布局，吴亚军表示，下一个十年，对于龙湖集团而言，中国的城市化发展、消费升级、服务升级是未来的三个机会。

营收、净利双增  剑指全年2200亿元销售目标

2019年上半年，中国房地产市场经历了预期宽松，交投活跃的小阳春，也体验了资金监管从严、增速回调的冷静。

在此背景下， 1-6月，龙湖实现合约销售1056.2亿，同比增长8.8%，稳居行业前十，达成全年销售目标48%。通过梳理发现，龙湖半年1056.2亿的销售额，已超过其2016年全年881.4亿元销售额。

同时，龙湖营收、净利润均创上市以来新高，增速也保持两位数增长，营收385.7亿元同比增长42.2%，净利润63.1亿元，同比增长16.2%。

谈及全年销售目标，龙湖CEO邵明晓介绍说，销售额上半年实现1056亿元，到七月底已经实现1256亿元，所以全年完成2200亿元是比较轻松的。

今年以来，房地产市场融资收紧信号频传，而龙湖集团顺应国家“去杠杆、降负债”的要求，债务结构得到了进一步优化。数据显示，今年上半年，龙湖净负债率为53.0%，同比下降2%，有息负债中，一年内到期债务为137.6亿元，占总债务的比例仅为9.8%，现金短债比为4.22。

关于27座投资物业在建是否会对公司资金产生压力，龙湖首席财务官赵轶解释说，龙湖现在融资成本4.56%，在行业属于最稳健的，“现在国内融资环境对整个行业是个调控状态，但它还是结构性、精准的，不是一刀切的。而且我们以前就从来没用过一些信托、资管、影子银行的钱，所以反而在这个阶段，信用很好的公司还是有机会拿到一些合适的融资资源。因此我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。”

此外，龙湖在半年报中也表示，在聚焦热点城市的同时、坚定看好城市群协同发展的前景。2019上半年，龙湖集团新增50宗土地，拓展漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。集团新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积为671万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币7,761元。截至7月31日，集团全国化布局已拓至49城。

按地区分析，长三角地区、西部、环渤海、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年6月30日，集团土储合计7093万平方米，权益面积4911万平方米。

赵轶表示，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局，单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

除了公开市场拿地，吴亚军也透露，“我们一直都进行并购，每年可能有几十个项目属于并购，份额大概要占到整体三分之一左右。”

业绩好、财务稳健，使得一些业内人士称龙湖为“小万科”。对这个说法，诸葛找房副总裁苑承建并不赞同，“龙湖和万科都属于房企里的领头大型企业，都是规模持续增长，而且表现稳健。不过，万科的销售规模增长较快，龙湖的抗风险能力较强。从产品角度来看，万科是以打磨产品为主，而龙湖虽然物管规模小于万科，但也是试图打造自身特色，打造的是较为高端的产品。所以龙湖和万科是各有特色的，企业经营和发展的模式也是不同的。”

冠寓租金收入增速207%  商业投资进入爆发期

像很多房企一样，龙湖也较早开始多元化布局，商业运营、长租公寓、智慧服务是其重要业务板块。

财报显示，报告期内，龙湖获取租金收入为25.8亿元，较上年同期增长39.2%。其中，商场、冠寓及其他收入分别为21.1亿元、4.3亿元及人民币0.4亿元，分别占比81.8%、16.7%和1.5%。

在商业方面，截止目前龙湖在全国已开设30个商场。今年下半年，南京等城市将有多座天街开业。预计到2020年，累计开业商场数量将超过50家。

“商场租金是一个比较稳定的增长曲线，整体的回报率持续高于6%，上半年达到7.5%。”赵轶表示，龙湖并不着急出售商场资产，但也在探索，如和一些保险资金进行战略合作，向它们出售49%以内股权，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，这样可以操盘并表，也能够收管理费。这种方式与Reits、分拆上市逻辑上是一致的，龙湖会逐步去探索。

此外，龙湖的长租公寓品牌冠寓在业绩上开始有所表现。半年报显示，冠寓目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，累计开业房间数量超6万间，实现租金收入4.3亿元，同比增长207%。

冠寓两倍多的增长速度，已远超过地产开发、商业运营的增速。另据克而瑞发布《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》，在拥有自主公寓品牌房企阵营中，从拓展数据和开业数据来看，龙湖冠寓均位居行业前三。

邵明晓表示，长租公寓是龙湖主航道业务，上半年已经开业6万间，全年预计开业8万间，同时维持全年收入10亿元的目标。

对此，邵明晓还给出了盈利的时间表，“中长期来看，这个业务还是非常能赚钱的业务。明年会追平或微利，后年开始盈利。”

有业内人士认为，随着龙湖商业的爆发及相关物业管理的快速增长，未来投资性物业收入的占比将更大，即将迎来爆发期，龙湖已在为存量地产时代做着充分的准备工作。

被纳入恒生中国企业指数  城市化发展或成未来机会

龙湖的稳健表现，获得投资机构和投资人士的认可和青睐。

今年5月初，国际权威信用评级机构穆迪（Moody's）将龙湖的评级展望由稳定上调至正面，并维持集团的发行人及高级无抵押债券评级为Baa3。此外，标准普尔、惠誉、大公国际、中诚信证评、新世纪等国际国内评级机构也给予了龙湖正面和稳定评级。

同时，野村发表研究报告指出，龙湖今年上半年的核心纯利按年增加26%，比市场预估升约20%为佳。该机构认为，龙湖经常性收入具弹性，且如期推进2020年度150亿元的经常性收入目标。因此，野村维持其34.7港元目标价及买入评级不变。

值得关注的是，5月中旬，香港恒生指数有限公司发布公告称，将龙湖纳入恒生中国企业指数成份股。

据悉，晋升恒生中国企业指数的民营企业，除了满足市值，换手率等常规要求外，还需符合上市时间、股价波动率、盈利、经营活动净现金流、股息等多方面严格的挑选准则。

此外，龙湖在二级市场上也表现强劲。尽管今年以来至8月27日，恒生指数跌幅0.9%，但这期间龙湖股价涨幅却达24%左右，远远跑赢恒生指数，成为不少投资者的避风港。

有分析人士指出，此次调整传递出资本市场对龙湖上市10年来表现的肯定，是对公司在良好的信用记录、审慎自律的财务表现以及稳健业务发展方面的进一步认可。

同时，龙湖24%的涨幅也跑赢国内A股房地产板块指数涨幅。以申万二级行业—房地产开发Ⅱ（801181）为例，该指数今年涨幅11%，低于龙湖13个百分点。

在兴业证券分析师宋健看来，在当前降息环境下，能够产生稳定现金流并丰厚派息的公司的价值将重估，推荐投资者积极关注。

关于未来，吴亚军表示，中国城市化发展、消费升级、服务升级是龙湖集团下一个10年的机会所在。