最近几个月，拼多多的上市和房租的高涨让“消费降维”再次成为人们热议的焦点话题，今年上半年，全国内地社会消费品零售总额9.4%的增速，达到近15年以来的最低值。

 但与消费增速下滑不同的是，文旅消费依然保持着极高的热度。近日，文化和旅游部发布数据报告显示，今年上半年，国内旅游人数同比增长11.4%，国内旅游收入更实现高达12.5%的增速，向着此前预计的“我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业”急速迈进。

 当前，旅游消费逐渐成为人们日常的一种生活方式，文旅地产的投资窗口已然打开，急需有品质、有情怀、有特色的文旅度假产品释放巨大的市场需求。然而，“文化+旅游+地产”的模式，如何精准定位客群，配置资源与服务，打造可持续经营的资产，使之成为市场爆点？

 综合来看，满足了三点要求的度假地产，才是高价值的经营性资产。

大盘运营、社群活跃

 文旅地产实则是一种“玩出来”的产业，大盘才能带来大客群，大客群才有大消费，形成大配套，造就大社群，加速文旅地产项目价值的兑现，所以文旅地产首先要有大体量作为项目开发运营的支撑，不是大盘，也就无法成就一个文旅地产的成功。

 体量之上，圈层为王。文旅地产“投资+自用”的两种特性，对胸有情怀，追求生活品质的高阶消费人群形成强大吸引，当这类圈层客群聚集到同一社区，相互之间产生联结和互动的时候，在创造更大经济价值的同时，也令文旅地产的增值收益愈发凸显、变现通道更加多元。

交通通达、配套先行

 文旅地产卖的不止是房子，而是一种人文的、绿色的、健康的生活方式，因此，单纯的风景已经不能成为主要赢利点，更好的交通通达性和文旅度假的配套设施才为项目赋予了更高的价值成长性。

 交通的通达性决定着文旅地产的使用频次，交通方式越多，成本越低，时间越短，对文旅项目的入住率和社区热度提升的支持力度越大。举个例子，邻近高铁的文旅地产，社区常住人口的数量，以及老人孩子的比例，都要远高于只能自驾或乘飞机到达的项目。

 另外，随着文旅度假成为生活方式的一种，文旅地产的开发绝不能再套用传统地产先卖房后配套的模式，而是以复合化、多功能的资源配置，驱动文旅大盘的开发运营，用高品质的配套，带动项目的高速升值，才能确保资产的可持续增长。

地缘客群、叠加度假

 文旅地产已经拥有了万亿规模的开发空间，但在同一区域中，市场只会记住NO.1的项目，如何在区位相近、产品同质的红海竞争中跳脱出来，让旅居客群获得完美的体验和精神上的享受，才是文旅地产形成特色竞争力区隔，打造爆点、形成爆款的关键。

 而对于众多计划购买文旅项目的置业者来说，走马观花式的看房过程只能粗略感受下项目的基本情况，如果没有时间进一步深度体验，可以向置业顾问询问一个问题：本地客户的置业比例。

 本地的购房客户更了解项目及所在区位的景观资源、发展状况和价值潜力，另外，也更清楚开发商的投入力度和产品品质，地缘客户的认可相当于为项目增添了一重保证，度假投资型购房者也可安心置业。

 在北中国海度假城市里，烟台无疑是一个特例。地处黄海之滨的烟台是国内为数不多北向临海的城市，夏季的海风经过山的洗礼变得清凉干燥，冬季来自内陆的冷空气经过海的滋养变得温暖湿润，地理优势造就了烟台“冬无干燥、夏无潮湿”的气候特点，被誉为最适合人类居住的城市。

 在中国房地产开发企业中，龙湖也走出了一条不寻常的发展之路，25年来，龙湖以建筑品质赢得市场，以专业口碑引领行业，被冠以“中国别墅专家”、“中国园林大师”、“中国物管领导者”等称号，在全国41个城市缔造了数百个”善待你一生”的优质项目。

 当烟台遇到龙湖，将会发生怎样美妙的化学反应？

 年前，龙湖前瞻布局烟台潜力板块中国养马岛度假区，以恢弘手笔八年造城，于8000亩三岛两湾之上，锻造城市与自然的复兴之作——龙湖·葡醍海湾。

 ▲ 龙湖·葡醍海湾实景

 龙湖坚持配套先行的开发理念，于2011年开放27万平米的海上森林公园，当年葡醍海湾凭借30亿销售额荣登山东省销冠。此后，龙湖潜心打造文旅及生活配套。

 如今，由游艇码头、北中国海公园、紫藤大道、滨海樱林，以及海星儿童乐园、梦幻沙滩、无边际泳池、海岸高尔夫等共同组成了葡醍海湾的主题文旅景观集群。每年的龙湖国际海岸樱花节吸引超过30万人游玩，每到傍晚，引入大量进口设备设施打造的海星儿童乐园摩肩接踵，语笑喧阗，龙湖投资建设的临海路、乐园路、山谷路3条道路都停满了来度假的私家车，这里已经成为所有烟台人的休闲胜地。

▲ 游艇码头

▲ 北中国海公园

▲ 梦幻沙滩上举办的篝火晚会

 针对业主的商业、教育等消费需求，由龙湖打造，早在2014年便已开街的葡醍商业街，如今成为区域的地标商业，此后开办的龙门学院、北大公学双语幼儿园、龙湖领导力中心，从业主文化、儿童教育、人才培养三个角度，实现教育大配套的全面落成。

▲ 龙湖领导力中心实景

 龙湖以领导力中心为平台，举办各类高规格的学术论坛和重量级的国内国际会议，擎领烟台城市的会展经济。龙湖更以领导力中心为平台，打造葡醍大讲堂，邀请世界一流商学院、国内顶尖学府的名人名家，定期分享学术成果及著作，构建集艺术、学术、科技、教育于一体的文化交流平台。

▲ 龙湖领导力中心实景

 如今，龙湖在葡醍海湾项目上已累计投入超过140亿资金，构建了这个集低密颐养区、中央商务会展区、创意文化孵化区、休闲度假区上体验游乐区等于一体的城市级滨海度假区。

 目前，龙湖·葡醍海湾的主力产品为联排、叠拼别墅和高层洋房三类产品。

联排别墅的实际使用面积约280平米，地上三层、地下一层。7.6米的大面宽让居室通透明亮，客、餐厅的6米挑空彰显仪式感，与花园相连的老人房为全套房设计，三层的主卧套房配有超大衣帽间和12平米的南向露台，全面实现墅居生活梦想。

▲ 龙湖·葡醍海湾实景

 叠拼别墅分为上叠和下叠，下叠规划了四室三卫，功能分区、动静分离，还赠送了大面积花园；上叠规划为三室三卫，可拓展为五室，灵活百变的功能空间满足不同家庭的度假及生活需求，赠送大面积露台。

 目前，龙湖·葡醍海湾已迎来1万多名龙民入住，其中超过半数均来自烟台本地或山东省内，并形成了书画、瑜伽、二胡、古筝、摄影、太极、茶艺、旗袍等20余个社群，开发商特别提供3000余平米的龙门学院作为社群活动的场地，并定期邀请老师授课，丰富的社群活动形成极具凝聚力的社区文化， 塑造返璞归真的生活形态。

▲ 暑期在龙门学院学习舞蹈的小业主

 还有一点值得注意的是，高铁规划对于龙湖·葡醍海湾未来价值的带动作用。今年年底环渤海高铁即将开工，2021年通车后，只需3小时就可由北京直抵烟台。而在龙湖·葡醍海湾项目东南1.5公里处便有一座高铁车站，随着高铁经济对城市功能的推动作用，龙湖·葡醍海湾也将迎来价值的蝶变。

 配套为先、产品为王、文化为魂，唯有厚积薄发，方可成就龙湖·葡醍海湾这一文旅地产的热销范本。