尽管在台前的曝光量有所下降，但吴亚军的管理哲学依旧在深刻影响着龙湖。“龙湖没有英雄”、“领导层时间的分配是最宝贵的资源，要投放到最关注的的事情上”、“随便做加法，就是累赘，不是盈利”。可以想象，虽然游离在公众视线之外，但吴亚军一直在修炼管理内功。

   在今天香港召开的龙湖“期中考”业绩会现场，董事长吴亚军带领CEO邵明晓、CFO赵轶亮相，对于现场媒体提出的“租金上涨”、“北京项目质量”、“人才流失”等较为敏感的话题，龙湖给出答案的诚意堪称房企界的一股清流。

   2017年，“抓住时机”的龙湖稳稳占据第八的位置，对管理层而言，这是一件令人兴奋的事，同时也是一件压力倍增的事。相比去年销售同比增速77.1%，今年上半年龙湖的销售额同比增长4.8%至971.0亿元，不禁让外界质疑，龙湖是否慢下来了。“稳健如龙湖”，邵明晓解释到，今年全年龙湖有3000亿供货，其中包括去年存量货值500多亿，老项目为1000亿，还有全新项目1500亿，今年下半年还有大量推盘。“龙湖销售不会是这一年比上一年都高50%以上，但是今年全年2000亿没问题”。

   报告期内，龙湖合同销售额达971.0亿元，较上年同期增长4.8%。销售总建筑面积629.1万平方米，较上年同期增长5.7%。销售单价15,435元/平方米，较上年同期微降0.8%。环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别为305.5亿元、279.4亿元、246.5亿元、113.4亿元、26.2亿元，分别占集团合同销售额的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

   另外，龙湖营业额同比增长45.9%至271.2亿元，其中物业投资业务收入同比增长62.8%至18.5亿元。这一数据也可以从侧面印证龙湖正在从一家“地产公司”快速转型为一家多业务协同发展的“集团公司”。

   从物业发展业务来看，2018年1至6月，龙湖集团物业发展业务营业额为240.4亿元，较上年同期增长44.9%。交付物业总建筑面积为218.5万平方米。物业发展业务结算毛利率为34.8%，较上年同期上升0.3%。营业额单方价格为11,001元/平方米。

   在土地储备上，今年上半年，龙湖土地储备合计6363万平方米，权益面积为4552万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5142元，为当期签约单价的33%。按地区分析，环渤海、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.3%、31.8%、19.7%、7.1%、7%以及0.1%。另外，今年上半年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1298万平方米，权益面积为898万平方米，平均权益收购成本为每平方米4849元。

消灭决策黑盒子

区域公司：别人需要，我们未必需要

“在我眼里，没有区域公司、平台+端、高管流失是三件事”，面对外界将这三者建立的因果关系，吴亚军这样认为。

   “平台+端”是由龙湖推进的一项管理变革措施。“平台”指集团借助IT技术和大数据支撑，成立资源与业务平台；“端”指各地区公司。管理层期望以此对龙湖的组织架构进行优化，未来用集团平台支持各地区公司端口，在加强总部集权的同时，削减管理成本，提高管控效率。

   一般与龙湖同一量级的房企，普遍采用三级管理架构，即在集团下设区域公司，再在区域公司下设城市公司，而龙湖却一直没有设立区域公司。

   对此吴亚军认为，有些公司可能需要区域公司，龙湖未必需要。对于做平台和端的原因，吴亚军解释到，公司不用按照加乘级来做，而是直接赋能一线员工。不用“垒金字塔”，不用依靠某个领导，而是通过指挥系统，让一线员工得到支持。在龙湖管理层看来，这是一种管理升级的需要，但也会让有些人不适应。

   实际上，对于龙湖而言，也的确是一次伤筋动骨的架构变革，但吴亚军肯定的说，“我们要消灭决策中的黑盒子，中医式把脉也要消灭，要相信系统”。

   针对外界对自己未来工作重心是否会转移的疑问，吴亚军给出的答案颇具智慧，“领导层的时间分配是最宝贵的资源，也会投放在自己最关注的事情。什么是战略，你的时间就在那，不光是我，邵总也是如此。”在她看来，“新变化、组织变革、新物业的成长、战略”是她未来关注的重点。对此，邵明晓的看法与其一致，“大家要改变一个观念，龙湖走到现在，不会简单授权给某一个人。龙湖没有英雄，我们追求的境界是一线员工有足够决策能力。”同时他强调，自己平时对购物中心、长租公寓关注较多，对住宅的关注不高，另外智慧服务业务有专门负责的高级副总裁，平时只是同步进度。

   针对今年龙湖的高管流失现象，吴亚军大度表示，“这个在每家公司都正常，尤其在龙湖成为行业挖掘的对象，我也很开心，一个好的公司不光是产出经济效益，产出人才也是，好的人才释放出市场这是当然的，我们应该看现在是否把优秀员工放到该放的位置上。”

速度与质量

全年目标：行业前十

龙湖似乎是地产圈少有的一家对速度保持时刻警惕的房企。尽管与TOP20房企相比，龙湖上半年的增速不算突出，但邵明晓依旧能清醒看待——龙湖强调的是四大主航道业务均衡发展。其中今年，龙湖内部对住宅业务的定位保持在行业前10，并且不会在住宅业务上加杠杆。

   在全国迎来“去杠杆”浪潮的背景下，龙湖的净负债率依旧保持在54.6%较低水平。集团的平均借贷成本为年利率4.5%，平均贷款年限5.82年，在手现金421.3亿元。用邵明晓的话是，龙湖现在发债已经是“行活儿”，主要由财务同事负责，自己只负责大的节点。

针对具体买地的时机，邵明晓指出，去年长三角最热的时候，龙湖只买了天街的商业物业，而不是高价住宅。另外龙湖对租金收益物业的投入是以住宅回款的10%作为上限。

在当下的风口领域——长租公寓，龙湖品牌冠寓预计到今年年底开业65000间，今年开放5万间，邵明晓透露，目前5万间已经基本扩店完成，将在下半年陆续开放。对于“长租公寓助推了房租上涨的问题”，邵明晓认为，抢房源更多的是在分散式和小业主之间展开，龙湖聚焦的主要是集中式租赁，偏重运营，而中介和互联网还是偏向流量和平台。

   对于此前北京地区长城源著项目的质量问题，龙湖也做出了说明，吴亚军解释到，项目存在7-8米的台阶高差，由于缺乏经验，加上雨天，所以产生了问题。邵明晓称，北京项目出现质量问题，是龙湖的原因。尽管当时是在坡地上施工，尽管当时下雨，但这绝对不是理由，龙湖擅长在山上盖房子，在重庆全是坡，没有理由出问题。为此，龙湖做了多次复盘，坚决杜绝以后出现此类问题。

   对于物业是否分拆上市的问题，邵明晓再次重申龙湖没有物业分拆上市的计划，在龙湖体系内，物业数据的打通对于住宅、商业、长租公寓的协同发展至关重要。

 本文来自：地产壹线 张心梦 王柔金 发自香港