前不久，正在操盘龙湖·葡醍海湾项目的L先生，打电话说：“我们这个项目，你一定要来看一看。”

没等说：“给一个去的理由”。电话里的L先生自言自语地说了一句：“这个项目已经8年了，是一个‘龙湖换档’的项目。”

“8年”、“换档”，仅凭这两个词，就足以让业内好奇。于是，脑子里带着无数的问号，万房研究团队走进了L先生的办公室。

落座后，烧开一壶茶，没有太多寒暄，L先生说，曾经的脏丫头出落成了美少女。

No.1

拿起茶杯，抿了一口，L先生回忆说：

“8年前，一个三、五人组成的团队，在烟台的养马岛地块，花去半天的时间，脚下沾满了泥土，只走了这块地很小的一部分。”

那时未开发的土地，是近8000亩的广袤滩涂，因为产业低端、效率低下、污染严重的浅海养殖，这座靠近秦始皇命名的“皇家养马岛”区域，就像是一个被弄脏的孩子。

▲养马岛地块区位图

到了真正要规划8000亩滩涂时，首先面临的是滩涂建设技术上的难题，而比技术更难的是养马岛地块的复杂程度。有三座大山，必须跨过去。

1、养马岛没有太多人口依托。

2、养马岛是拓荒型建设，旧城的依托弱。

3、养马岛受到原有浅水养殖产业的污染，缺乏高效能的产业支撑。

由此，在全盘规划上，操盘最初显得摇摆不定。龙湖·葡醍海湾是延续大盘高周转，还是打造一个惊世骇俗能代表龙湖新产品系列的产品？

▲养马岛景观资源分析图

当时龙湖集团要布局新产品业态，对操盘逻辑进行调整。因此，烟台的养马岛项目便成了这一次“换档”的重点目标。

No.2

我们很好奇，龙湖换档后的速度和路径。

L先生站起身，指着墙上的两张图说：这是8年前和8年后的地块对比图，不同与以往，对龙湖·葡醍海湾我们是慢工细作三部曲——修复生态、建设城市、运营城市。

▲龙湖·葡醍海湾地块前后对比图

做城市住宅的时候，把溢价、周转看的很重，景观只是道具。而在传统的东方人心中，有着对景观的寄托，把人看的很小，把生态看的很大，尤其是自然景观。

从规划一条约2公里的樱花大道、2公里的紫薇花道、近4000㎡的波斯菊花田、2.5万方的梦幻沙滩。把荒滩修复成为花海，是怀着对土地的敬畏，来更新生态。

▲龙湖·葡醍海湾樱花大道实景图

但修复只是开始，接下来到建城再到唤醒区域活力，从而吸引人、留住人，对于龙湖来说这是一系列的难题，这其中操盘手要回答的核心命题是：

如何从居住环境改善和为新城带来持续收益上制造旅游城市大盘项目的差异性，生成商业模式，形成竞争壁垒。

No.3

L先生给出的回答是：

1、城市、自然生态一体化规划；

2、用文化附能，打造IP产业链条；

3、不让开发的脚步超过服务的脚步；

对于掌握百亿元投资规模的“统治者”来讲，他们“有权有势”，可以通过“投资”来改变一块土地的地貌以及数以万计的城市新移民的生活形态。

我们看过很多旅游城市的大盘开发，有不少开发商被资本裹挟，追求短期利益，缺乏长远规划，拿着一块大规模的土地，不是花时间去琢磨规划，而是计算财务成本，比如常会说：“我们每天扔进黄浦江几辆轿车，时间就是金钱”。

龙湖·葡醍海湾给我们的感受不一样：它是从城市运营服务者的角度来做“控制性的详细规划”，建成了多组团的“功能复合型城市”，形成了壁垒优势。

我们看规划图，就能发现，它的业态涵盖了市政配套、生活配套、生态配套、产业配套等城市级的配套，很难单一定义它是产业新城、花园城市或是度假城市。

▲龙湖·葡醍海湾业态规划图

这就有了味道，有味道就有魅力，有魅力就能吸引人过来，而且是住下来，来了不想走。差异性也就出来了——愿意留在一个地方，你只需要说，它是最特别的。

“而这种特别，你只需要用耳听，用眼看，就能发现”，L先生特意补充了一句。

所谓的用耳听，在L先生的办公室里，他微笑着看着我们，左手放在嘴唇上，做出了“嘘”的姿势，右手指着耳朵。我们明白他的意思是不要说话，仔细聆听。

整个屋子静下来，屋外的声音渐渐清晰起来：我们听到风吹花木沙沙的声音，花木里藏着各种鸟类的鸣叫，还有野鸡和野兔的叫声。

从L先生的屋子走到室外，一路步行，我们能看到蔚蓝的海岸、社区咖啡馆、文化中心、啤酒花园、国际幼儿园、婚礼礼堂。

▲依次是蔚蓝海湾、文化商业街、婚礼教堂

这里既是一座充满活力、步行尺度的现代城市，又是一座具有历史感的自然海岸。用L先生的原话说，他们已经实现了【自然里的城市生活】。

No.4

有了好的生态和规划，但我们最担心龙湖·葡醍海湾出现【间歇性空城化现象】：节假日、周末人山人海，平日里出租车都很难看到。

如果改善生态和做配套，仅仅是满足滨海度假，或是周末旅居，这显然不是龙湖的初心，绝不能做【乡下人办酒席，自己骗自己】。

真正要把人留住，还需要为自然生态和配套设施附能，让它们成为城市经济体。

也就是说要通过一种载体，把自然生态和配套设施产业化，形成城市动能。

▲龙湖·葡醍海湾部分配套分析图

换句话说，颜值和财富值都要极致化。比如龙湖·葡醍海湾打造出的两大价值IP：

1、闻香型节日IP

所谓看景不如听景。人们不仅对景区的深厚文化底蕴关注，更注重心灵的独特体验，愿意为琴棋书画买单，为诗酒田园买单，即便是一万块钱一晚，也值。

所以，龙湖·葡醍海湾在海岸樱花、葡萄酒、海鲜民俗类的自然景观主题上发力，形成一个留人的平台和通道，就好比持续更换主题的迪士尼，去了就让人上瘾。

我们查到了一组数据：

（1）2014年5月里蹦岛开园三天五万余人登岛。

（2）2017第二届樱花节到访人数10万+，2018年第三届到访30万+。

2、财智型知识IP

一个孩子在学校里十分调皮捣蛋，老师和家长都拿他没有办法。一次家长把他送到教堂的唱诗班，不可思议的事情发生了，这个孩子居然是唱诗班最乖的孩子。

美好的音乐带给儿童心灵的滋养和浇灌无可替代。同理，知识带个一座新城和社区的创新力和创富力也是无可替代的。

用一个规划的案例来验证：

在日本，避难所的设计是城市设计中的规划，是民众在遇到灾难时躲避和维持生命的场所，而这样的场所设有储藏室、储存着水和救灾物品。

建筑大师安藤忠雄设计的文化艺术中心引入了“社区避难所”的概念，当然，这不是一个避难所，而是“大屋顶下孩子们的乐园”，希望给孩子一个难忘的童年。

上面的故事告诉我们，从城市到社区，我们需要的“避难所”，已经从单一的设施配套升级到了人文精神的层面。

这是一种用人文精神打造出竞争力和强壁垒IP的新模式。比如在新城活力运营中，龙湖·葡醍海湾打造的一座人文精神的社区文化“避难所”—龙湖葡醍大讲堂。

▲龙湖葡醍大讲堂的授课现场

众多知名学者、顶级专家定期授课，专业横跨互联网、太空宇宙、人工智能、医学等前沿领域。如今龙湖领导力中心的全民大课堂，成为烟台城市文化沙龙的标杆。

我们注意到，很多新城规划初期，一味强调抢产业。龙湖自造IP的背后，值得我们思考的是，它在规划之初，就开始借助养马岛北纬37°原生滨海一岛三滩的山海、浴场优势，打造适配城市的特色产业。

新的抢人路径，体现在规划上，就是宜游、宜居、宜业、宜人。

No.5

时间过得飞快，在与L先生畅谈接近尾声的时候，他发了一句感慨：最美的风景是人。这句话听着简单感受却很深奥，我们请L先生详细讲讲。

他说：

2017年底有一场龙门学院的毕业典礼，被业主们刷屏了。毕业班里有一对夫妻学员，平均年纪达82岁，但刘叔叔依然推着轮椅送李阿姨来参加声乐课，春夏秋冬，风雨无阻。

▲龙门学院的毕业典礼

毕业典礼上，一位参与授课的吉他老师回忆：“这一年大家一起练琴、一起嬉闹，早已成为挚友。最近烟台下雪了，有学员在自家的墅院里用吉他弹唱雪绒花，让他心怀暖意。”

有很多人本来是作为5+2度假买的房，因为龙门学院、千人家宴。从北京、烟台市区搬过来，常住在这里。把第二居所升格成了第一居所。并推荐给朋友，成为“步道者”。

▲龙湖·葡醍海湾的社群活动—千人家宴

国内有很多的旅居项目，配套设施做的很好，却把自己搞成了一个等死的社区，问题出在哪了？失败案例梳理后发现，它们没有或是没做好活跃居民的社群。

对于做社群，我们一直有一个疑问，为什么一定要做社群？有听到操盘手说：是为了降低业主的投诉率，也是为了老带新促进销售。

那么，龙湖·葡醍海湾在做社群的时候，对社群的定义又是什么？

L先生喝完了杯中的茶，给出的回答是：

因为休闲度假这样的产品，因为旅居这样的一群人，龙湖·葡醍海湾在业主入住后就开始思考，他们为什么看中这里，他们买了房住在这里最需要的是什么？

▲ 龙门学院授课现场图

L先生一直也有一个理念，叫“十万买房，百万买邻”。他对梦想居住的描绘，是所有人都见面打招呼的地方，也是一个适合所有人居住的地方。

在龙湖·葡醍海湾有一套服务的体系，运营的不是一个实体，而是一个空间、一个服务平台，不断的做软性增值服务，这是龙湖·葡醍海湾对社群的定义。

吹糠见米的时代正在过去，土地不会贬值的神话正在过去。开发商由高周转进入到精耕细作、从数量到质量，从运营到深度服务，这是一个新时代，一个把产品升级到作品的时代。

反观龙湖·葡醍海湾的定位：人文宜居、风情度假、滨海旅游、海上娱乐、总部基地、文化创意航训基地等综合性国际生态颐养区，这里的每一个定语标签背后，龙湖没有“图快”，而是用身心【养好姑娘】。

回顾这趟行程，龙湖·葡醍海湾给我们的启发是，打造并运营一座生态新城，能做到吸引人、留住人，必须要提供三件东西：好生态、好产业、好服务。