如果说烟台房价连涨20个月，还不足以引起楼市震荡，那么，6月份，莱山房价达到历史性的9620元/㎡，足以刷新人们对于莱山房价上限的认知。下一步，莱山房价何去何从，继续上扬突破“万元大关”？涨价势头是否可持续，成为更多人最为关注的焦点。

房价连涨20个月，是否存在泡沫？

什么叫泡沫？天价普洱茶、天价兰花、海南黄花梨、北京文玩核桃等，普洱茶当年拍到一片几百万，兰花炒到一株几十万，这才叫泡沫。

烟台房价自2015年11月以来，已经连续20个月上涨，是由市场阶段性供求关系、库存规模、去化结构等多种因素共同作用导致的。考虑到烟台房地产发展阶段和发展水平，房价就不能冠以“泡沫”了。

买房的看涨，没买的看跌

在很多人看来，烟台仍属于“二线的城市，三线的房价”，房价短期内迅速蹿升，造成一定程度的恐慌。对于未来房价的预期，大致分为两派：买了的看涨，没买的看跌。

打个形象的比方：一辆很拥挤的公交车，你没登上去之前使劲往上挤，大喊里面还有空地儿，大家都再挪一下。一旦你登上那辆车，就会对后面的人大喊，里面已经很挤了，都别上了。你登上公交车的那块踏板就叫“变心板”，那辆车就是房市，买房的看涨，没买的看跌。

在没有完成城镇化之前，房价肯定上涨，只是涨幅大小的问题

房价究竟上涨，还是下跌，要放在宏观经济背景下进行探讨才有意义。

今年3月，海南博鳌亚洲论坛，著名经济学家贾康在“楼市泡沫：中国会例外吗？”的分论坛上，发表观点称：中国房价由城镇化率决定的，房价主要是随着城镇化推进的过程表现为曲线上扬过程。这也意味着，在完成城镇化之前，房价仍有较大上升空间。

我们知道，工业化与城市化是我国经济社会发展的两大主旋律，也是推动我国现代化进程的两大战略机遇。改革开放30多年来，先有工业化的战略机遇，哪座城市抓住了这一战略机遇，就赢得了产业发展的先机；后有城市化的战略机遇，哪座城市抓住了这一战略机遇，就赢得了城市发展的先机。

中国城镇化远没有结束。2016年，国家统计局数据给出的最新的户籍人口的城镇化率是41%，距离欧美发达国家的城镇化率70%，还有将近30个百分点的空间。

国家发改委发展规划司司长徐林表示，未来13年，中国的城镇化率还会明显提升，城镇化率将达到70%左右。这意味着，按目前的发展速度，预计2030年中国的城镇化率将达到70%左右，城市化进程才算基本划上句号。在这13年期间，如果哪座城市抓住了这个历史机遇和发展窗口，它就能集聚各类要素资源，进而做到“先人一步、快人一拍、高人一筹”。

具体到烟台来看，官方统计，2013年，烟台城镇化率为56.8%，在全省仅位居第六位，与经济总量高居全省第二的地位不符，这也说明，烟台市城镇化发展的潜力很大、空间很大。烟台房价也必将随着城镇化进程的推进，稳步上升。

根据“十三五”（2016~2020）城乡事业发展规划，加速城镇化，首先要加快城中村、城边村改造，到2020年全市必须完成所有城中村改造。

以烟台近年来旧村改造经验来看，这项工作不仅能够提升城市形象，而且能为城市发展拓展更多空间，像芝罘区胜利小区、莱山区迎春大街，如果不是成片拆除改造，就不会有今天的快速发展和整体形象。

今年3月份，烟台市莱山区政府印发了《关于加快推进2017年旧村（棚户区）改造工作的实施意见》，作为7个列入省级棚户区改造计划之一，孔家滩成为年内重点改造的项目，纳入年度重点推进工作。

房子是必需品，城镇化过程中人口红利伴随着巨大的住房需求，但城镇化不是单纯的“造城运动”和土地规模扩张，作为一个总规划建筑面积62万㎡的大盘，福地·观海城与传统的旧村改造、棚户改造有何不同？如何实现从规模扩张走向品质提升？据了解，福地·观海城，不仅要打造低密度的宜居空间，更涵盖了商务办公、主题酒店、风情商业等城市全能生活配套，致力于打造成烟台城市门户，港城东部新地标。

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