近期楼市利好政策频出,但并未扭转楼市的下行态势。昨日,国家统计局发布了全国房地产开发和销售情况,1-3月份,商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,商品房待售面积达到64998万平方米,创下一年以来库存新高,同比增长24.6%。

　　业内人士分析,在成交不振及高库存的基础上,房地产开发投资增速进入中速发展阶段,房企拿地积极性不高,地方政府的土地财政也受到影响。另外,开发商今年上半年仍会以“平价走量”为主,在多项政策利好下,一二线城市的房价可能会出现上涨,三四线城市则涨价动力不足。

　　一季度房地产开发投资增速回落　进入中速发展阶段

　　统计局发布的数据显示,今年1-3月份,全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%),增速比1-2月份回落1.9个百分点。分区域来看,只有中部地区的投资增速提高,东部和西部地区的增速持续回落,且降幅较上月有所扩大。

　　“一季度的数据比预计的要糟糕,反映了目前房地产市场投资缺乏动力”,上海易居房地产研究院研究员严跃进分析,今年第一季度各类松绑政策纷纷出台,楼市发展环境较好,但近期很多资金流入了股市,而非实体经济,这使得包括房地产市场在内的部分资金被抽走。

　　严跃进指出,房地产投资降温已成定局,但这是相对于过去的高位投资而言。横向比较,房地产投资增速总体上仍高于其他行业,只是房地产行业由高速进入了中速增长阶段。

　　地方政府土地财政受创　土地成交价款同比下降27.8%

　　随着楼市的持续低迷,地方政府的土地财政也受到了影响。数据显示,1-3月份,房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,土地成交价款1123亿元,二者同比分别下降了32.4%和27.8%。

　　“土地财政受重创成为不可避免的话题”,在严跃进看来,目前地方政府面临两个尴尬,第一,受制于库存压力,地方政府土地出让受到比较严格的管控;第二,目前房企拿地积极性不高,对于土地的意向价格也出现下调。

　　值得注意的是,1-3月份,土地购置面积的降幅超过了成交价款的降幅,这也意味着,虽然土地购置面积和成交价款双双下降,但地价并没有降低,反而提高了。严跃进分析,土地市场的价格涨势基本没有周期波动特征,土地价格受稀缺性等因素影响,总体处于上涨态势。中原地产首席分析师张大伟也认为,整体土地价格在上涨,特别是一二线城市的涨幅比较明显。

　　一季度楼市销量下跌库存高企　三四线城市涨价动力不足

　　除房产投资增速外,商品房成交量同样不容乐观。统计局数据显示,1-3月份,商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,降幅比1-2月份收窄7.1个百分点,其中,住宅销售面积下降了9.8%。

　　与此同时,楼市库存量仍在持续攀升,3月末,商品房待售面积64998万平方米,创下一年以来库存量新高,比2月末增加1076万平方米,同比增长24.6%。其中,住宅待售面积增加了639万平方米。

　　面对如此情况,业内人士分析,开发商在高库存状况下,“平价跑量”仍是最佳的市场策略。但目前城市间存在明显的分化,上海易居研究院提供的数据显示,截止到3月底,北京、上海、广州、深圳及天津、杭州、南京等24个一二线城市的商品房住宅库存正在减少,这意味着,三四线城市的楼市库存仍在继续增加。

　　针对不同的城市的市场表现,张大伟预测,“330新政”之后的成交数据显示,一二线城市的表现相对较好,三四线城市的表现较弱。预计在各地政策的频繁刺激之下,一二线城市的观望人群有望加速入市,后续房价可能会出现上涨,而三四线城市则涨价动力不足。