值得注意的几个问题

　　首先，梳理并查验近年来房地产调控各项政策的实际效果及合理性。近年来推出的房地产调控政策大致包括信贷、税收、价格、行政等四类，业界和民间对这些政策存在争议，本身是非常正常的现象。但无论是政策制定者还是专业的行业分析机构，都没有对这些政策开展系统、实证、有民调支撑的反思式、比较式分析，这一分析缺位对行业今后的形势发展判断与政策利弊判别构成潜在障碍。

　　其次，规范地方政府在土地市场的推地进度。房地产调控一揽子政策中，针对购房者的政策，如征税对象和税率、信贷首付成数等，都非常明确并具有很强的可操作性；对房地产企业的政策，可操作性要差一些；对地方政府的政策，尤其是其在土地市场上的推地政策，明确而利于监管操作的规定几乎没有，这导致地方政府推地的随意性和卖地资金运行的不透明性。房价跌幅较大城市，大多存在土地超量、超速供应问题。如果能对地方政府的推地进度给予某种合理的、明确的约束，如规定推地进度与人口数量挂钩，对于稳定市场情绪、形成合理预期都有好处。另外，地方政府卖地资金去向亟待重点监管监测，亟待公开、透明。监管目的一方面是确保资金用于实际民生，另一方面是推动“征地——用地”过程中政府与居民的良性互动。

　　第三，提振需求尤其是个人购房需求是当务之急。我国个人购房贷款数额仍有较大增长空间。2005-2014年，美国新房和二手房年均销售557万套，按套均170平方米计算，销售面积约9.5亿平方米。同期，我国商品房新房年均销售面积为9.3亿平方米，双方相差不大，但多年来，美国住房抵押贷款与住房证券化贷款余额在其GDP中占比，比我国个人购房贷款余额在GDP中占比要高近40个百分点。我国个人购房需求被长期抑制，主要原因有三个：一是由于整体利率水平较高、银行体系资金紧张等，房贷资金供应紧张，利率打折程度低，一刀切式贷款成数限制也使房贷获得难度增大；二是一二手房贷款条件有较大差异。城市中心区的房屋主要是二手房，本来是逐渐升值的，但是实际中，房龄超过20年的，贷款最高只有银行评估值的60%，超过30年的，不予贷款。而且房屋年限越长，评估值反而越低；三是对个人贷款用途限制过严，个人贷款不允许购买住房，超过30万需要第三方支付。个人贷款相关制度在设计时，风险控制远胜于客户服务。

　　第四，开展针对特定人群的民调摸底，及时监测各类房产购置人群支出偏好变动。2014年二、三、四季度，我国国际收支平衡表中资本和金融项目差额分别为-162、-90和-305亿美元，同期，净误差与遗漏项目差额分别为-348、-632和-665亿美元，这是自1998年以来首次连续三个季度资本外流和连续三个季度净误差与遗漏出现较大数额负值。2015年一季度，我国境内银行结售汇逆差914亿美元，较上季度扩大97%；其中，2015年3月份结售汇逆差660亿美元，已连续8个月负增长，我国存在资本流出压力、资本流出日益加速证据日益确凿。

　　流出资本增多有多种解释。如：房地产行情下行减弱了影子银行盈利水平，因而影子银行从境外借款减少；GDP增速下行使国际游资押注人民币升值的动力减弱。但不可忽视，国内人士购置海外房地产逐渐增多也是一个因素。据仲量联行统计，2014年中国房地产海外投资较上年增长了46%。全美房地产经纪人协会统计，2013-2014统计年度，来自中国内地及港台的购房者购置美国房地产220亿美元，在国际购房者在美购房总额的占比为24%，较2012-2013统计年度提高5个百分点。2014年，澳大利亚悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、帕斯、堪培拉、达尔文和霍巴特等八城市住宅价格均值指数从112.6上升至120.3，提升9.7个点，连续两年保持10个点左右升幅。此前，中国高收入人群一般在国内购房，但高收入人群中越来越多到海外购房，将对国内房地产高端市场产生重要影响，并进而影响到整个房地产市场，这一趋势究竟是短期或长期，仍有待观察。建议持续监测各类房地产潜在购置人群消费与投资偏好变动，并由此判断房地产需求可持续程度，提前预警可能出现的市场波动。