房地产调控政策日趋宽松 行业形势趋于好转

　　2014年一季度，房价已经开始下跌，但这一行业周期性大趋势的拐点并未引起各方足够关注。

　　2014年二季度，针对宏观经济形势的下滑，央行开始推出一系列宽松政策，如多次定向降低准备金率以释放流动性，这些政策也间接惠及房地产业，但作用不够明显。实际上，整个2014年上半年，没有出台有力的调控措施“对冲”市场的这种变化。

　　2014年三季度，各地才被正式允许出台稳定房市的措施。自2014年4月开始至今，全国47个限购城市已有42个放宽甚至取消限购。同期，房贷政策开始放宽：央行准许“首付房贷利率七折”和“认房不认贷”。

　　2014年四季度，住建部等发文，要求提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房。同时，央行在时隔两年半之后，于2014年11月22日降息。

　　2015年一季度，政策制定部门开始重视房地产市场下滑风险，连续出台了一系列措施，促进住房消费，鼓励自住需求和改善性需求。如：央行等五部委将二套房首付比例降至四成，财政部等将个人住房转让营业税减免年限从5年调至2年。北京部分银行首套房贷已三次调低打折折数，从9折至88折又至86折。2015年1月和5月，北京市两次调整了公积金贷款政策：公积金贷款认定由“认房又认贷”改为“认房不认贷”；首套房贷款首付降至两成。此前，套型建筑面积在90平方米以内的才可享受二成，90平方米以上为三成，首套房贷款最高额度由80万升至120万；二套房贷款首付由七成降至三成，二套房贷款最高额度维持80万元不变。

　　2015年二季度，中央政治局提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。为应对GDP增速下滑，央行在2014年四季度降息、2015年一季度降息又降准基础上，又分别降息降准各一次，2015年5月11日，1年期基准贷款利率降0.65个基点至5.10%；2015年4月20日，大型金融机构存准率降1.50个基点至18.5%。降息、降准措施有利于化解资金紧张状况，降低资金成本，促进房地产业尽早结束萧条。

　　随着调控政策日趋宽松，房地产行业形势正在逐渐好转。首先，房价趋稳迹象明显。据中国房地产指数系统百城价格指数调查，2015年4月和5月，全国100个城市新建住宅均价环比分别微跌0.01%和上涨0.45%，价格拐点已经出现。70个大中城市新建商品住宅同比价格，2015年4月跌幅为-6.3%，跌幅较上月收窄0.2个百分点；70个大中城市环比价格跌幅为-0.1%，为近11个月来最小跌幅。70个大中城市中，房价环比上涨或持平城市数量4月份为22个，远远多于2月份的4个。供求关系紧张的一线、二线城市房价均上涨或趋稳，但是供过于求的三四线城市房价仍在继续下跌。自2014年4月开始，一线城市房价首次出现全面上涨，4月份北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格指数环比分别上涨0.8、0.7、0.4和1.8%。

　　其次，成交量已开始回升。全国商品房销售额同比增速，2015年4月为-3.1%，虽仍低于2014年最低水平，但比2015年1-2月的-15.8%及3月的-9.3%已大大回升，2015年5月为3.1%，这是时隔16个月之后首次由负转正。一二线城市优质地段房屋成交大幅提高，2015年1-5月，北京、上海、广州、深圳新建上商品住宅分别成交38230套、80848套、32785套和24304套，同比分别增长38%、63%、20%和92%。2015年1-5月，北京总价3000万元以上高端项目成交162套，接近2014年全年173套水平。成交量的恢复有利于价格趋稳。从“价格涨幅——成交涨幅”坐标图看，目前房地产行业已经历了“过热——滞涨——衰退——复苏”四个阶段中的“过热”、“滞涨”和“萧条”阶段，正处于“复苏”阶段，这一阶段以价格低迷且成交恢复为特征。

　　再次，土地供应增速已连续6个月落后商品房销售面积增速。从以往几次房地产行业调整周期看，土地供应面积增速落后于商品房销售面积增速如果持续足够长的时间，就能有效化解供应过剩，促成房价上涨。2009年、2013年房价上涨，因为这两个年份之前三年中商品房销售额增速与土地供应增速之间差距分别累积达到42.5%和28.9%。2014年土地供应落后商品房销售7.7个百分点，如果2015年二者差距维持1-4月20个百分点左右水平，则到2015年年底时二者差距累积将接近30个百分点水平，这对市场将产生重要支撑并逐步推动形势好转。2015年3月27日，国土资源部等《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》已明确：“住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”。2015年4月初，可能是考虑到2014年北京商品住宅用地计划仅完成51.7%，北京市国土局将2015年北京商品住宅用地计划供应下调至750公顷，仅为前四年平均计划供地水平的76.5%。

　　最后，居民对房价的接受程度呈现积极变化。2015年第一季度，人民银行城镇储户问卷调查显示，有48.1%的居民认为目前房价“可以接受”或“令人满意”，较上季度提升6.9个百分点，较上年同期提升12.4个百分点。