4问地王：

　　租售比是房租的推手吗？

　　望“楼”兴叹，成为当下众多生活在北京的“夹心层”的切身感受。这份“叹”，不仅仅是因为买不起，还有逐年上涨的房租压力。虽然环比涨幅回落了0.2个百分点，但8月份住宅租金依旧维持在了同比上涨4.4%的水平。至此，房租已经连续43个月上涨。

　　张大伟分析，房租连涨43个月是多种因素导致的。首先，一二线城市社会资源与工作机会较多，住房需求相对集中。限购政策导致部分住房需求积压在租赁市场，带动了房屋租金价格上涨。其次，一二线城市房价持续上涨加速，也导致出租房业务对租金预期提高。此外，房屋租赁市场信息混乱、监管难，导致一些“二房东”囤积房源，趁机吃差价，也是房租上涨的原因之一。

　　链家地产市场研究部研究员张旭告诉记者，8月份住宅租金环比涨幅回落的主要原因是高校毕业生暑期租赁高峰消退，短期较为集中的供需矛盾有所缓和。而四季度又将迎来传统的租赁淡季，往年看租金都会出现小幅的回落。但租赁市场的供需不平衡现象依然存在，每年的租金上涨将会是一个比较长期的现象。

　　链家地产提供的数据显示，北京8月住宅单位平均租金为60.2元/平方米，环比上涨1.1%，同比上涨11.5%，环比涨幅较7月回落1.8个百分点。从供需情况，8月新增租赁客源和房源比例为1.93：1，为今年来的最低水平。

　　没有人注意到从什么时候开始，逐渐上涨的房价成为推高房租的重要因素之一。

　　2010年4月中旬，一位购房者打算以145万元的价格购买记者表姐手中位于东五环外的一套70平方米的住房，两天后，在双方签订购买协议前“国十条”落地，购房者转为观望态度。同年10月，这套房子以129万元成交，买房者承担所有税费(房产不满5年)。而今，同样户型、朝向、楼层的房子报价在215万元。假如考虑在北三环外的塔院小区购买一套相同面积的住宅，那么，预算要增加150万元左右。

　　人均可支配收入的增长速度无法追上近年房价上涨的脚步，房价收入比的数值逐年扩大，以致得出一个“中国国情不适用房价收入比”的结论；与此同时，为了提高持有房产的回报率，业主连年调涨房租，当然，这其中也少不了中介“添油加醋”的成分，尽管房租在上涨，但房价租售比的分母逐年攀涨的速度，令这一比值越来越小。

　　住宅租售比直接反映房产投资价值，也就是通常所谓的“泡沫”大小。房价走高后，业主投资回报周期被拉长，有观点认为，只有上调房租才可以缩小房产投资泡沫，然而，房租的上调速度还是追不上房价上涨的脚步。以上述小区内与两套房产接近的住宅为样本进行计算，朝阳旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小区的租售比为1:704，而一年前，塔院小区的租售比大约为1:547。

　　5问地王：

　　如何给地方财政松绑？

　　“中国经济高度依赖房地产，硬性挤泡沫的举措也不现实，所以在地王现象造成房价恐慌的心理预期下，政府应当在出让土地给地王的同时，增加保障型住房的供应来稳定中低收入人群的心理预期，减轻他们的无力感，以降低地王对市场恐慌心理的影响程度。”张大伟对记者说。

　　“房地产绑架了中国经济”，此类说法在业内屡见不鲜。地王们的层出不穷，提升了房价上涨的预期，在调控趋紧的形势下，也引发市场对于房地产资金链断裂的担忧。

　　韩长吉指出，土地价格不断刷新，拿地成本居高不下，房企毛利率下降已经是不争的事实，有住房刚需、投机的需求，楼市将继续高位运行。但是一旦资金链、需求、市场预期等发生剧烈变化，楼市将难以持续。“房地产作为市场经济的支柱之一，加之地方政府对土地财政依赖如此明显和严重，一旦楼市崩溃，对社会经济的打击将会很严重。”

　　“房地产越火爆，对地方财政的贡献度越大，缓解债务危机的能力越强，各方对于房地产的依赖度越高，这是无法解套的循环。”知名财经评论员叶檀[微博]说，“如果房地产价格停止上涨，地方债务崩盘；如果房地产价格继续上涨，则未来市场必然崩盘。”

　　国家审计署公告表明，从1979年至今，土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。而据专家分析，“卖地偿债”的一个最直接后果便是地方政府债务风险与房价的高度绑定，从而增加了房地产调控的难度。

　　“目前很多地方的土地收入还能撑较长一段时间，这是保证风险总体可控的非常关键的因素。” 国民经济研究所教授王梅指出。

　　据了解，由于城市房价过快上涨，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，此举旨在保证年度房价控制目标的实现。

　　张大伟说，国家对房价的宏观调控需要注重存量环节，短期行为往往治标不治本。目前土地的卖方市场是由政府垄断的，那么在更多的范围内引入土地流转制度，让城中村的居民可以卖地，一方面引入竞争，另一方面也增加了供应，对高房价的抑制能起到很大的作用。“另外，就是引入房产税，增加投资型住房的持有成本，对开发商的豪赌有一定的约束。”

　　一位不愿透露姓名的专家指出，调控更为关键的是，要通过改革破除中国部分地方政府的土地财政依赖，从源头抑制地王出现，从而推动土地市场和房地产业健康平稳发展。