2问地王：

　　拉升房价谁之过？

　　“‘面粉’已经贵过‘面包’，周边的房价肯定要上涨，才能和地王的地块相匹配，这势必会引起新一轮的市场定价恐慌。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时说，高溢价的房地产最终还是需要“刚需”来买单。

　　在日益火爆的房地产市场，“面粉”和“面包”的比喻已经成为土地与房屋之间关系的代名词。按常理而言，“面包”是“面粉”的加工产品，“面粉”的价格必然低于“面包”的价格，但国内市场往往会出现“面粉”比“面包”贵的情况。9月以来的地王井喷现象，又引发了“面粉”与“面包”的激烈讨论。

　　业内人士指出，尽管从土地成交到房屋交付需要两至三年时间，但是具有标志性作用的地王对楼市预期影响明显。“‘面粉’涨价，‘面包’肯定会涨价”是购房者的普遍看法，因为土地成本最终会反映在房价上。另外，地王还会直接带动周边房价，形成所谓的“诱涨效应”。在目前楼市整体进入上升通道的情况下，地王频现很可能再次带动房价上涨。

　“地王的出现确实会对周边房价有明显的刺激作用。开发商高价拿地后，一般看好该地段，后续开发建设会持续进行，这有利于带动周边消费、经济发展。为了将来卖个好价格，开发商对周边环境、基础设施建设也会有所投入，因此对整个区域内居住环境等形成一定的外部溢出效应。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时表示，由于原有住宅地块无形升值，已经拿地建设的开发商就会抓住机会、抓住消费者心理来提高房价。

　　根据国家统计局发布的数据，2013年7月中国70个大中城市中，有69个城市房价同比上涨，最高涨幅达到18.3%。

　　张大伟指出，由于“金九银十”的示范效应非常大，所以9月份出现的地王井喷现象是很正常的，具体而言主要有三方面的原因：第一，从市场的角度来看，市场整体表现良好，资金链趋于稳定，销售回暖；第二，从房企的角度来看，因为一二线人口集聚明显，而三四线房市普遍不景气，导致大型房企从三四线城市回归一二线城市的趋势加强，在“日光盘”迭出的情况下，补充库存遇到了良好的时机，豪赌市场的行为加速膨胀；第三，从地方政府的角度来看，本次地王拿下的均为优质地块，政府能从中获得更高的溢价，为补充财政收入提供了充足的资金保障。

　　“一般而言，政府下半年推出的地块要多于上半年，为地王出现提供了前提条件。”韩长吉指出。

　　3问地王：

　　谁吹大地产泡沫？

　　在9月份“地王”轮番问世之后，对于“地王”引发的房地产泡沫的话题又进入了舆论的焦点。据悉，在得知北京农展馆地块问鼎全国单价地王后，万科董事会主席王石评论称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”此举被部分业内人士解读为国内房地产泡沫已达最高点。

　　“在‘金九银十’的示范效应下，本轮地王的出现会诱发房价的进一步走高，由于中低收入人群的收入增幅远跟不上房价的上涨，那么一二线房地产泡沫的扩大在所难免。”张大伟对记者说，地价与房价是相互影响的，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，如果不抑制这种地价上涨趋势，房价继续明显上涨的可能性非常大。

　　国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，“地王”是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15万元/平方米的高价盘在去年仅卖出几套，10余万元/平方米的也不过几十套，市场购买力不支持地王的天价。

　　根据上海易居房地产研究院数据，2012年全国35个大中城市房价收入比均值为8.3，而北京拔得头筹，高达13.3。业内人士指出，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

　　“‘地王’拍出的天价肯定会让中低收入者有一种‘无力感’，这诱发了一定的恐慌情绪。”张大伟指出，总体来看，中国房地产泡沫很严重，因为国内一二线城市的房价反映的并不是当地的购买力，而是全国富有阶层的购买力，高额的房价和大量的中低收入者收入极为不匹配，这一点在“北上广”这样的大城市里表现得非常明显，比如在北京一个年收入20万元的家庭可能一辈子也买不起五环以内的房。

　　张大伟还分析说，房地产分为居住属性和投资属性，就居住属性来看，房地产的泡沫非常严重，由于租金远低于利息，一套市价200万元的住宅月租金可能是4千元，但如果这笔钱存入银行，那么每个月的利息要比房屋租金高得多。“在明显的价差下，绝大多数的人选择去投资房地产，可见其中的泡沫有多大。”

　　“楼市泡沫是否会继续吹大，受政策、开发商、市场预期等多方因素影响，当前来看，一时还难以停下疯狂的脚步。” 韩长吉对记者说。

　　张大伟指出，从短期来看，一二线城市的房价还会上涨，在房价上升预期明显，实体经济相对不景气的情况下，存量流入实体经济受到较大的阻碍。反过来，房价上涨速度加快，也就促使社会形成房地产是优质资产的心理预期，这就加剧了资金流向房地产的趋势，导致了整体经济的“房地产化”，实体经济不振也就是必然的结果。