泡沫未破但拐点初现

　　当然，大部分三四线城市的房价依然在上涨。

　　国家统计局数据显示，包头市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨8.4%；丹东市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨8.5%；除温州外， 69个大中城市新建商品住宅价格同比上涨已超过了半年时间。

　　即便是10月份新建商品住宅价格环比下降的秦皇岛市，房价也同比上涨了7.6%，记者走访了解到，位于该市海港区的世纪港湾项目价格已高达23000元/平方米，是秦皇岛市均价7000多元/平方米的2倍以上。

　　不在国家统计局统计之列的三四线城市房价同样涨势迅猛，房价高企。以福建省福鼎市为例，虽然只是个县级市，但记者了解到，不少项目价格已经达1万元/平方米左右，如福鼎新天地广场价格已超过10000元/平方米。另外，湖北省随州市的部分楼盘，如碧桂园等项目价格接近5000元/平方米。

　　但是，有地产分析人士向记者表示，三四线城市的房地产市场虽然保持着一定的交易量和高房价，但是拐点已经初步显示出来了，那就是房价再没有迅速上涨的空间了，仅从房价收入比来看，很多三四线城市的房价收入比超过了国际通行水平。

　　以秦皇岛为例，2012年该市城镇居民人均可支配收入为21919元，比上年增长13.1%。这意味着一个三口之家的年均收入只有4万多元，而买均价7000多元/平方米的80平方米的一套房子，需要14年，即房价收入比高达14，而合理的房价收入比的取值范围为4~6。

　　上述地产分析人士表示，拐点并不意味着房价泡沫立即破灭，但很显然，三四线楼市价格上涨的难度，是越来越大了。

　　任志强：楼市行不行，看人气

　　对于三四线城市而言，虽然其房价可能会继续高位运行，但无疑风险在不断增大。

　　克而瑞信息集团研究中心副总经理林波向表示，大多三四线城市外出务工人员占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多三四线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，今年部分城市供应达到峰值，其供求失衡甚至处于临界点，整体供求风险较高，主要表现在，“一是交易量将出现大幅萎缩，二是房价有较大的下滑风险。”

　　华远地产董事长任志强在接受采访时对此表示认同，他认为，“只要人口输出的城市(楼市)就没有戏，只要人口输入的城市就没事，房子总会卖出去。有些城市人口哪怕现在不行，但是只要城市处于上升期，人口也是逐步聚集的。比如常州就是一个非常好的城市，但是据我了解，人口集中度已经开始下降了，过去是呼呼地往那里去，现在都往苏州或者其他一些城市里去了，我们要看到这点，因为住宅一定是跟人的多少有关的。一个城市(的楼市)是不是会出毛病，就看这个城市对人们是不是具有吸引力，如果具备吸引力，那就还得一直往上涨，反之就有问题。”

　　林波表示，从供求角度来衡量，在经济发展与财富聚集的双方面作用下，行政等级较高的城市无疑拥有更强的市场去化能力，其供求风险也往往更低。反之，三四线城市供求风险更大。

　　近期，林波和他的团队针对国内楼市风险进行了调查研究，发现我国西部地区形成了一个楼市风险的集中圈，“一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，一类是陇南、庆阳、固原等中国最为贫穷、干旱缺水地区；还有，西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中，云贵山地临沧、昭通等均存在着一定的风险。”