房企分化加剧

　　利润率的下降对房地产企业惯有的“拿地开发，卖地回笼资金”的商业模式是一个重大的挑战，迫使不少开发商从产品结构、区域布局以及发展策略上进行彻底地变革。商业模式的创新和结构调整已经成为摆在房地产企业面前的头等大事。这也是当前房地产企业纷纷向商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产“投石问路”和大规模转型的重要原因。

　　而各个房企的这种调整方向、速度和力度的趋势，也正加速房企的分化。

　　当然，出于对结构调整所需要付出的成本和风险的恐惧，以保守主义的态度坚持以往路径，在产品的结构上进行机会主义调整的房企仍然占大多数。简单地说，就是现在什么好卖就卖什么。调控导向支持“刚需”，就大幅增加“刚需”产品占比。在三四线城市销售遇阻、一线城市销售火爆的时候，就从“逃离北上广”变成“杀回北上广”。但由于房地产行业的特殊性，这种调整从开始到产生结果，至少要以“年”为计量单位。因此，这些机会主义的调整仅仅是对市场的短期应激式反应，对提高企业应对未来市场的竞争力并无太多帮助。

　　当然，过于激进的调整也可能会让企业面临相当的痛苦，也会伤害企业的品牌和累积的客户群。SOHO中国在向持有商业物业型开发商急剧转型之后，其销售业绩就大幅度下滑，并因此在资本市场表现不佳，可见很多投资者对过于激进的转型并不看好。

　　在及时进行战略调整与保持业绩增长之间保持平衡，不保守，不激进，这才是当前应对市场剧烈变化的可行策略。

　　龙头房企万科，在适应市场需求的“刚需”产品上的努力有目共睹，万科投入足够强大的研发能力，不断推出或改进产品性能。据媒体报道，万科已经确定在北京项目进行超小户型创新实验。

　　龙湖地产则可以说是在结构调整当中走得最为稳健的房企代表，在长远利益跟资本市场要求之间掌握了较好的平衡。2012年，龙湖把握拿地窗口期，底价拿到多宗更靠近城市中心区域的土地，抗风险能力进一步增强，在产品结构上则提高了“刚需”及首次改善需求产品的比例。

　　在此基础之上，龙湖开始了向自持商业物业的“香港模式”转型，稳步增持商业物业。向“包租婆”转型，让商业地产租金带来的长期稳定现金流成为企业的重要收入源，是诸多一线房企的共识，包括万科、中海外、保利地产在内，都在提高自持商业物业的比例。