3、4月是各上市房企发布年报的季节。从销售数据看，2012年销售金额超千亿元的房企为万科、绿地和保利地产三家，销售规模超过百亿元的房企超过了53家，比2011年的42家增加了11家。

　　历来，销售规模都是评价房企实力的“硬指标”，然而，从今年年报数据来看，这个“硬指标”越来越不能反映房企的真实实力，需要以包括利润率、财务健康度、销售收入、收入结构等综合指标来对房企进行更加客观的评价。

　　销售数据的“水分”

　　在各房企纷纷发布年报之前的1月份，就有机构发布房企销售排行榜，该销售排行榜仿佛成了房企“硬实力”的唯一标准。然而，这些数据往往有出入。例如，中海外最终公布的销售额与此前某机构发布的销售排行榜的数字有39亿元的出入，而绿城中国相差36亿元，雅居乐相差22.7亿元，华润置地相差22亿元，华夏幸福相差21亿元。

　　由于上市公司通常在3、4月份发布年报，而此时由于关注兴奋期已过，以前的销售排行榜也就没有引发更多的关注。

　　此外，相比五六年前的销售数据，当前各房企销售数据的“水分”渐渐增多，也使得销售规模的数据越来越不能真实反映一个企业的实力。

　　所谓“水分”，并不是说房企销售数据造假，而是目前房企之间的合作越来越多，真正归属于公司的权益销售金额要打个折扣。

　　这个折扣有多大？龙头房企万科是与其他房企合作开发项目而闻名。在万科2012年年报当中，这一点得以清晰体现，当年万科新增的78个开发项目中，有47个属于合作开发项目，以建筑面积计算，万科拥有的权益建筑面积仅占全部新增项目总规划建筑面积的77%。因此，业内分析人士普遍认为，万科2012年1412.3亿元的销售金额并未刨去非权益收益。

　　在业内，还有两家房企在去年进行了广泛的“联姻”，大规模合作开发使得两家企业在2012年的销售排行榜上大踏步前进。绿城中国2012年销售额达到546亿元，同比2011年增长幅度达到54.7%，由2011年的第12位跃升至2012年的第7位；融创中国则从2011年的第18位升至第12位。

　　而这两家公司的销售数据有重复计算的嫌疑。如果按照权益销售额来计算，该两家公司的亮丽业绩恐怕要大打折扣。2012年绿城中国546亿元的销售额中，归属于绿城的权益金额仅为289亿元。如果按照权益销售金额来发布一个“权益销售榜”排名，绿城的排名应在16名左右；融创中国2012年356.4亿元的合约销售额当中，归属于公司的权益合约金额仅为283.5亿元。

　　行业利润下降

　　值得注意的是，房地产企业在销售额大幅增长的同时，利润却呈加剧下滑的趋势。中国指数研究院数据显示，2012年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。

　　纵观房企2012年的年报，绝大多数的毛利润率数据在下滑。以利润率领先业界的中海外为例，2012年毛利润率为38%，首次跌至40%以下。行业领军者万科的利润率则下降至25%，以走高端路线而闻名的绿城2012年的毛利润率仅有29.2%，甚至低于众多以高周转和“刚需”产品为主的房企的利润水平

　　这与绿城大幅度提高合作开发比例有关，合作开发就不得不与合作伙伴分享利润。绿城与融创的合作，大幅度提高营销费用也是其利润率大幅下降的重要原因。因为同样的原因，融创的毛利润率也从2011年的33.6%下降至2012年的25.8%。恒大地产更是因利润率大幅下滑而宣布上市以来的首次暂停派息。

　　行业利润率普遍下滑与外部环境有相当大的关系。房企融资成本上涨、土地价格连年上涨，地价在房企成本中占比越来越高，劳动力价格、原材料价格使得建安成本上涨速度在近年来保持高位。而随着调控的深入，房地产企业承担的税费成本也呈逐年上涨的趋势。开发门槛的提升，成本的普遍上涨，加上调控对房企销售的影响，使得行业利润率普遍下滑。

　　而这种下滑的趋势在可见的未来还看不到停止的迹象，在外部政策环境没有实质性改变，土地、税费、融资、建筑成本、人力成本持续上涨的条件不会发生变化的情况下，行业的竞争未来将会持续加剧，行业平均利润率也将会持续下滑。

　　当然，在利润率普遍摊薄的趋势之下，也有房企将会保持较好的发展后劲。这与这些企业适应市场及时进行产品结构和策略调整不无关系。