细分市场仍未成型

　　激烈的市场竞争和风险意识，让过去单一住宅开发企业开始向商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等领域转型。与大型房企相比，中小房企面临在市场规模、拿地能力、融资能力等多方面困境。多数观察人士认为，中小房企终将难逃被淘汰的命运。中房协此前发布的 《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》就曾指出，如果房地产调控政策持续下去，未来三年内至少有30%的国内房企出局，房企总数将由目前的约5万家锐减至3.5万家。

　　据了解，2012年，万科、保利、恒大、中海等大型房企纷纷在全国土地市场抢地，并凸显出强强联合的趋势。截至12月份，万科、保利、中海、恒大4家房企拿地总金额超过1040亿元。但与2009年全行业疯狂拿地相比，2012年中小房企拿地的现象并不多，土地储备的能力也逐渐下降。

　　面对行业集中度的提升和行业分化，再加上调控政策趋势，一些中小房企被逼无奈或主动转型，由单一住宅向多元化经营转变。深耕行业细分市场成为当今中小房企暂避市场风险和大型房企市场空间挤压的选择。

　　“国内房企还未把专注细分市场作为长远的战略，仅仅作为企业品牌的补充。”徐枫认为，一些房企在转型细分市场过程中，市场管理团队仍然难以克服高利润诱惑，使得细分市场发育缓慢。

　　现实情况也如此。一向以白领阶层为主的万科，在产品开发中，也有高端豪宅产品配比。而一向标榜做文化旅游综合服务的华侨城，在其旅游项目中也依靠住宅开发获得收益。

　　近年来，产业地产成为房地产行业细分市场的一大亮点。但从规模上看，一些新兴的产业地产市场远未成型。一向专注产业园区开发的华夏幸福基业，2011年全年销售额为165亿元，2012年1月～9月累计销售额138.24亿元，较2011年同期增长12.77％。但与住宅开发业务动则数百亿，上千亿的销售额相比，产业地产仍是襁褓中的婴儿。

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　　万科2012年年末拿地出现井喷

　　伴随着楼市暖冬共同出现的还有土地市场的回暖，去年12月，上海、天津、武汉等地频频有地王的消息传来。而以万科等为代表的实力雄厚的龙头房企无疑是在土地市场纵横的主角。

　　2012年11月，万科获得了12个地块的开发项目，合计获得权益容积率建筑面积233万平方米，支付权益地价64亿元，这曾是2012年公司单月新增土地储备最高的一个月份。不过相比大包大揽的12月，11月万科拿地的胃口还显得偏小。

　　据今日最新公告披露，2012年12月，万科共计在全国获得20个项目。据《每日经济新闻》记者统计，这20个项目权益容积率建筑面积约为434万平方米，这是万科新增项目建筑面积实现了连续第7个月的环比增长。项目分布在上海、杭州、苏州、成都、青岛、沈阳、大连等以二线城市为主的区域。

　　对此，瑞银证券认为，万科抓住政府增加供地量的机遇扩张土地储备，将使公司2013年～2014年的增长基础更加坚实。

　　数据显示，公司2012年1月～11月新增项目权益面积达1029万平米、对应地价287亿元，楼面均价仅2791元/平方米。据记者统计，去年12月公司需支付权益地价143.12亿元，对应楼面均价为3297.7元/平方米。

　　值得注意的是，在万科去年12月所获项目中，具有100%权益的项目数量占比明显提高，总共20个项目里有14个项目的权益为100%，占比70%，而同样拿地较多的11月，100%权益项目仅占全部12个项目的25%。同时，12月也是万科2012年拿地金额首次超过销售额的月份。

　　国泰君安行业分析师李品科表示，万科的现金优势已充分转化为拿地优势,为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。

　　新年首周 楼市成交好于去年同期

　　今年首周，楼市受元旦假期因素影响，成交情况较前一周有所回落，但成交量仍要好于2012年同期。中指院发布的周报数据显示，第一周监测的40个城市中，成交量同比上涨的城市占九成以上。

　　中原地产研究中心统计数据显示：元旦小长假期间，全国主要的54个城市楼市新建住宅签约达到了8438套，比2012年同期上涨了16.8%，特别是京沪穗深4个一线城市，签约套数为2127套，同比上涨57.7%。

　　中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，虽然网签数据滞后，并不反映元旦成交情况，但2013年签约同比上涨也反映出市场依然出现了明显的年底翘尾。

　　按照中指院的统计口径，今年首周，韶关成交量同比增幅最大，为681.38%。除了上海、深圳、苏州、重庆、武汉以外，多个重点城市均有超过100%的增幅，其中成都增幅最大，为105.28%。

　　一线城市表现也较为优异，2013年第一周，北京住宅网签总量为4876套，环比前一周的网签量下跌了38.8%，比去年同期大幅上升98%。

　　链家市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，受假期和供应减少影响，新建商品住宅成交量明显回落，但市场热度并没有明显降低。一方面，扣除保障房后，新建纯商品住宅成交量仍在近2000套水平，比2012年同期高3.2倍；另一方面，新开盘项目仍保持较高的去库存化速度。

　　据统计，北京2012年12月开盘的多个项目去库存化率较高，如腾飞园、路劲家园、金域缇香家园、龙湖时代天街、云立方嘉苑等目前签约率都已超过五成。

　　在中指院稍早发布的去年12月百城房价指数中，全国100个城市，新建住宅平均价格为9715元/平方米，环比11月上涨0.23%，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨；12月十大城市新建住宅均价为16157元/平方米，环比上涨0.45%，同比涨1.06%，连续第二个月上涨且涨幅扩大。

　　目前制约房地产市场成交放量的阻力来自开发商。“供应量减少，新房成交量或将有小幅回落。”伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉 《每日经济新闻》记者，2012年下半年楼市交易量的回暖，使得各大开发商基本完成甚至超额完成年度销售计划，一方面，春节前再推新盘的动力不足，另一方面，在目前市场前景看好的情况下，开发商降价促销的可能性不大。